אנו שומעים הרבה על פרצלציה במושבים, אך זהו מושג שנוגע גם לקרקעות פרטיות ובתים משותפים. במאמר זה נסביר מה זה פרצלציה עם דגש על נושא המושבים והנחלות החקלאיות. וכמובן נדבר על פרצלציה עלויות.
פרצלציה
נושא הבעלות על קרקעות והרישום בטאבו עשוי להיות מורכב למדי, בעיקר כאשר הדבר נודע לקרקעות חקלאיות, אך לא רק. למשל ישנם מקרים רבים בהם שטח רשום על שמם של מספר בעלים. דבר ההופך למגבלה כאשר רוצים לעשות שימוש בשטח או למכור שטח.
הסיבות שמלכתחילה רישום הבעלות היה לקוי יכולות להיות שונות. לעתים מדובר בשרידים מהתקופה המנדטורית. ובמקרים אחרים שטח שעבר בירושה למספר יורשים או בעיות שנוצרו בעקבות בנייתם של בנייני דירות משותפים על קרקעות.
פרצלציה היא הליך אשר נועד להסדיר את הבעיה הזו באמצעות חלוקה מחודשת של השטח. הפרצלציה תאפשר לכל אחד מהבעלים לרשום בצורה תקינה את בעלותו על הקרקע, מה שגם יסייע לו לעשות שימוש בנכס כמו בנייה או קבלת משכנתא.
ריבוי בעלים על קרקע היא בעיה ידועה. לכל אחד מהבעלים ישנן תכניות אחרות ורצונות שונים, והדבר מקשה על השימוש בקרקע. אולי אחד הבעלים מעוניין למכור, אך הוא אינו חופשי לעשות זאת מכיוון שהוא לא הבעלים היחידי. ואילו אחר מעוניין לבנות על הקרקע בניין, גם הוא אינו חופשי לעשות זאת ללא הסכמת יתר הבעלים.
פרצלציה מסייעת לפתור את הבעיות הללו, והיא מסירה הרבה מאוד חסמים בירוקרטיים.
פרצלציה רצונית ולא רצונית
על פי חוקי התכנון והבנייה ישנם שני סוגים של פרצלציה. סוג אחד הוא פרצלציה רצונית, כלומר כזו היוזמים בעלי השטח והיא בהסכמתם. והסוג השני היא פרצלציה לא רצונית אותה יוזמת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הסיבות יכולות להיות שונות, לעתים לצורך ביצוע תכנית התחדשות עירונית, הפקעת שטח לטובת מבני ציבור או שילוב של שניהם.
בכל אחד מהמקרים חשוב להתנהל בעזרתו של עורך דין מקרקעין. הוא זה המסייע לשמור על הזכויות שלכם.
רפרצלציה
רפרצלציה היא הליך דומה במאפייניו, אך כאן מדובר בהליך בעל שני שלבים. קודם כל מאחדים קרקעות, ולאחר מכן מבצעים חלוקה מחדש. היתרון של זה הוא שכך ניתן לחלק את הקרקע בצורה שונה המיטיבה עם האינטרסים של הבעלים ומאפשרת להם לקיים פרויקטים שונים.
כלומר רפרצלציה נועדה לא רק בשביל צרכים משפטיים, אלא על מנת לאפשר חלוקה פיזית טובה יותר של הקרקעות.
פרצלציה במושבים
פרצלציה במושבים נועדה לפתור בעיה איתה מתמודדים בעלי משקים המעוניינים להוריש את הקרקע לילדיהם. על פי התקנות של רשות מקרקעי ישראל, ניתן לרשום את הנחלות על שם ילד אחד בלבד (הסדר בן ממשיך במושב).
ברור מאליו מדוע הדבר יוצר בעיה עבור משפחה שיש לה מספר ילדים. ההורים רוצים להתייחס באופן שווה לכל ילדיהם, ולכן מעוניינים להוריש את הקרקע לכל ילדיהם.
באמצעות פרצלציה במושבים ניתן לחלק את הקרקע, ובכך להעניק זכות נפרדת לכל יחד על הקרקע שבבעלותו. אך החוק קובע תנאים והגבלות:
- השטח שיפוצל ויופרד צריך להיות בשטח של עד חצי דונם.
- לנחלה תוצמד יחידת מגורים המשמשת את הילד שעל שמו הקרקע.
- המגרש יכלול זכויות בנייה של 160 מ“ר לפחות.
- כמות הפיצולים האפשרית תיקבע על פי תכנית המתאר (תמ“א 35).
פרצלציה עלויות
פרצלציה עשויה להיות תהליך ארוך הנמשך למעלה משנתיים, ויש לו גם עלויות. מבנה העלויות כולל את העלות של עו“ד מקרקעין, ובעלי מקצוע נוספים. אך המחיר אינו אחיד, הוא תלוי במאפיינים שונים כמו למשל מספר הבעלים על הקרקע.
במסגרת פרצלציה עלויות יש לקחת בחשבון את דמי ההיוון אותם משלמים לרשות מקרקעי ישראל. דמי ההיוון הם 29.35% משוויה המגרש במועד ביצוע הפרצלציה. בנוסף יש לשלם היטל השבחה. ובמקרים מסוימים תדרשו גם לשלם מס רכישה.
רצוי לפנות אל עורך דין מיסוי מקרקעין על מנת לבחון את עלויות הפרצלציה והיבטי המיסוי. עורך הדין יכול לסייע בחישוב העלויות, וגם הפחתת העלויות בחלק מהמקרים; וזהו ערך נוסף שהוא מביא לעסקה.
עורך דין מקרקעין
לצורך ביצוע פרסלציה/רה פרצלציה, אתם זקוקים לעורך דין מנוסה. זהו תהליך בירוקרטי ארוך ויש לדעת מהם השלבים וכיצד לנצל אותו בצורה יעילה. עורך דין לענייני מקרקעין מישאל גאון מביא איתו ניסיון רב בכל הסוגיות של פיצול נחלות חקלאיות, מינוי בן ממשיך וענייני הנחלות במושבים.
אתם מוזמנים לפנות לייעוץ במשרדינו, כאן תקבלו יחס אישי וליווי משפטי מלא.
שמרו על קשר גם באמצעות הפייסבוק.
