במאמר זה נסביר מהו הסכם שיתוף במקרקעין, ניגע בנקודות המרכזיות שראוי שיופיעו בו, ונדבר גם על ביטול ההסכם.
הנושא של בעלות משותפת עלול ליצור אתגרים רבים, ולמעשה מחלוקות של ממש לגבי האופן שבו מתנהל הנכס. אין שום כלי משפטי אשר יכול למנוע באופן מוחלט מחלוקות, אך הניסיון מראה כי עריכת הסכם שיתוף המגדירה את קווי המסגרת מסייעת למנוע מחלוקות, וגם יכולה לקבוע מנגנון לפתרון במידה ואכן ישנן מחלוקות. בפועל, עריכת ההסכם מגדילה את הסיכוי לביסוס שותפות ארוכת טווח.
מה זה הסכם שיתוף במקרקעין
כאשר ישנם בעלים משותפים על נכס מקרקעין, רצוי שיערכו הסכם שיתוף; כלומר הסכם המסדיר את החובות והזכויות ההדדיות. הסכם הקובע את אופן קבלת ההחלטות השוטפות הקשורות לנכס ולעתיד הנכס.
ברור שישנה בעייתיות בשותפות, מכיוון שבהחלט סביר כי בחלוף הזמן לכל שותף יהיו רצונות אחרים הנוגעים לאופן השימוש בנכס או עתידו, ולכן עלולות להתגלות בעיות. דבר היכול להפוך לשיתוק של ממש בשל אי היכולת לקבל החלטות. זהו מצב אשר יכול גם לגרום נזק הדדי לשותפים.
על פי החוק, כאשר ישנה בעלות משותפת, נדרשת הסכמת כלל השותפים לכל פעולה; דבר שבפועל יכול להיות בלתי אפשרי. לכן מומלץ לערוך הסכם שיתוף, הקובע מנגנון קבלת החלטות מתפקד. הסכם שכזה יכול למנוע בעיות משפטיות רבות ומצבים של שיתוק. אך יחד עם זאת עדיין מתאפשר ביטול הסכם שיתוף במקרקעין.
לקריאה בנושא ביטול שיתוף במקרקעין.
דוגמא להסכם שיתוף במקרקעין
לאחר שהבנו מה זה הסכם שיתוף, צריך דוגמא להסכם שיתוף במקרקעין; אחת הדוגמאות השכיחות היא במקרים בהם נבנה קוטג‘ דו משפחתי, שהוא בעצם 2 יחידות דיור על אותה חלקה. אך באותה מידה אלו יכולים להיות מקרים בהם קבלן פשט את הרגל במהלך תהליך הבנייה, ולא סיים את רישום הבית בטאבו (רישום כבית משותף). במקרה זה בעלי הדירות רשומים כבעלי חלק יחסי בחלקה.
דוגמא להסכם שיתוף במקרקעין אינה רלוונטית מכיוון שכל מקרה הוא בעל מאפיינים ייחודיים. אך למרות זאת אנו יכולים להצביע על כמה נקודות מרכזיות שצריכות להיות בהסכם:
- חלוקת הבעלות – ברירת המחדל של חלוקת בעלות משותפת, כפי שהיא מוגדרת בסעיפים 27-28 לחוק המקרקעין קובעת כי הבעלות על השטח מתפשטת על השטח כולו, וכל עוד לא הוכח אחרת, אחוז הבעלות הוא שווה. כמובן שבפועל זהו אינו המצב, ולכן יש צורך בהסכם שיתוף הקובע הסדרים שונים. למשל ניתן לקבוע חלוקה בעין במסגרת ההסכם, דבר שיכול למנוע הרבה בעיות עתידיות.
- קביעת אופן השימוש והניהול השוטף – על פי החוק יש צורך לקבל החלטת רוב לגבי כל החלטה הנוגעת לשימוש וניהול הקרקע. לא תמיד זה משרת את הצדדים, ולכן כדאי לערוך הסכם המגדיר מה מותר ליחיד לעשות בחלקו ללא צורך באישור האחרים.
- הזכות של שותף לעשות בחלקו – מה יקרה כאשר שותף ירצה למכור את חלקו? על פי החוק עומדת בפניו הזכות לעשות זאת, גם ללא הסכמת השותפים. אך בהחלט יתכנו מקרים בהם צעד שכזה עלול לפגוע בשותפים, ולכן יתכן כי הם ירצו לקבוע מראש הסדר אחר.
- הוצאות והכנסות – באופן טבעי ישנן הוצאות הקשורות לנכס המקרקעין, ויתכנו גם הכנסות. ואלו הם בדיוק הדברים שעלולים לגרום למחלוקת. לכן חשוב להגדיר כיצד חובות והכנסות מתחלקים בין השותפים. למעשה יש לחשוב גם על מגנוני ההתמודדות עם שותף שאינו פורע את חובותיו.
- פירוק שיתוף – על פי חוק המקרקעין (סעיף 37), כל אחד מן השותפים רשאי לדרוש את פירוק המקרקעין, בכל עת. ניתן לקבוע תנאים אחרים לצורך ביטול הסכם שיתוף במקרקעין, ואופן ביצוע הפירוק.
ביטול הסכם שיתוף במקרקעין
עריכת הסכם שיתוף במקרקעין, אין משמעותה שאי אפשר לבטלו. חוק המקרקעין קובע בצורה חד משמעית כי כל אחד יכול לדרוש את פירוק המקרקעין. אין צורך להשיג הסכמה של יתר השותפים ואין משמעות לאחוזי הבעלות – ניתן לתבוע ביטול הסכם שיתוף במקרקעין גם כאשר אדם מחזיק רק בבעלות של אחוז אחד מהנכס.
במידה וישנה הסכמה בין השותפים לגבי הפירוק, ניתן לסכם את הדברים ולפנות אל עו"ד מקרקעין על מנת שיערוך הסכם פירוק שיתוף. במידה ולפחות אחד מהשותפים מתנגד, יש לפנות אל בית המשפט.
שימו לב כי גם אם ישנו הסכם שיתוף במקרקעין הקובע כי לא ניתן לפרק את השיתוף, בתי המשפט בדרך כלל מקבלים זאת רק כסעיף זמני לפרק זמן של 3 שנים.
הפניה היא אל בית משפט השלום, או בית המשפט המחוזי במידה ושווי הנכס הוא מעל 2 מיליון שקלים. במידה ואחד השותפים הוא בן משפחה וזהו בעצם סכסוך משפחתי, יש להגיש את התביעה בבית המשפט לענייני משפחה (ללא תלות בשווי הנכס).
בית המשפט יקבע את האופן שבו תפורק השותפות בסדר העדיפויות הבא:
- חלוקה בעין – פיצול החלקה בצורה פיזית.
- פירוק באמצעות מכירת המקרקעין.
- פירוק באמצעות רישום בית משותף.
- הסכם שיתוף במקרקעין
הסכם שיתוף במקרקעין
הסכמי שיתוף הם הסכמים חשובים אשר יכולים להיות כלי חשוב למניעת סכסוכים משפטיים. חשוב לפנות למשרדי עורכי דין מקרקעין בעלי ניסיון, על מנת לתפור עבורכם הסכם בהתאמה אישית. הסכם הלוקח בחשבון את מאפייני הנכס ואת הצרכים של השותפים.
עורך דין מקרקעין מישאל גאון עומד לשירותכם לצורך עריכת הסכם שיתוף, כמו גם תביעת פירוק שיתוף במקרקעין. משרדינו מביא איתו ניסיון עשיר של שנים בכל נושאי המקרקעין. לנו יש את היכולת להעניק לכל לקוח פתרון אישי ומעטפת שירותים משפטיים.
משרדינו נמצא ברחוב ההגנה 13 ראשון לציון, מגדל ירון מילר. הוראות הגעה בגוגל
