מהן עסקאות קומבינציה ? מה היתרונות של עסקת קומבינציה עם קבלן, מהם הסיכונים ומה צריך לדעת לגבי מיסוי עסקת קומבינציה? עורך דין מקרקעין מסביר את כל הנקודות החשובות.
עסקאות קומבינציה הן סוג של עסקאות חליפין לצורך הקמת פרויקטים. בדרך כלל בעל קרקע מעניק ליזם זכויות על הקרקע, והיזם מחזיר לו בזכויות על יחידות הדיור או הנכסים שיבנו על הקרקע.
עסקאות קומבינציה עם קבלן
הסכמי קומבינציה הם הסדרים שכיחים בתחום הנדל“ן בארץ, ולעתים ישנם צדדים רבים לעסקה. למשל יזם המעוניין להקים מגדל מגורים יוקרתי, אך הקרקעות אינם בבעלותו. הוא יכול לפנות אל בעלי הקרקעות ולהציע להם עסקה במסגרתה הם יאפשרו לו לבנות, ובתמורה יקבלו דירות במגדל המגורים. יתכן גם כי מעורבים בכך מספר יזמים, ואף בעלי עניין נוספים כמו הבנקים.
למעשה הסכמי קומבינציה יכולים להיות מורכבים למדי, כמו למשל הסכם שחברת אזורים חתמה לאחרונה בשכונת נחלת יצחק תל אביב. על פי הפרסומים בתקשורת, שטח המקרקעין הוא 4,235 מ“ר. להסכם זה שותפים בעלי קרקעות פרטיים וגם עיריית תל אביב. במסגרת הסכם זה יבנו כ 120-140 יחידות דיור.
מבחינת היתרונות של עסקת קומבינציה עם קבלן, ישנם מספר יתרונות מרכזיים:
יתרונות עבור בעלי הקרקע – עבור בעל הקרקע זוהי הזדמנות להפיק תשואה גדולה מאוד עבור הנכס שלו, במקרים רבים תשואה גדולה יותר מהסכום שיכול היה לקבל בעסקת מכר רגילה. זוהי הזדמנות עבור בעל הקרקע להוציא אל הפועל פרויקט שבנסיבות אחרות אין לו את המשאבים לבצע אותם.
יתרונות עבור היזם – פרויקטים בהיקף כזה הם בדרך כלל פרויקטים יקרים, הדורשים מהיזם להשקיע הון עצמי וגם לגייס הון באמצעות גופים פיננסיים. אך עסקאות קומבינציה דווקא מאפשרות לקבלן להפחית את הצורך בהון עצמי ומינוף. הסיבה לכך הוא שהוא אינו נאלץ לשלם עבור הזכויות על המקרקעין בשלב הבנייה. הוא ישלם עבורן בעתיד, בדמות יחידות דיור שיבנו.
מיסוי עסקת קומבינציה – אם נבחן תרחישים שונים של רכישת הקרקע כעסקת מקרקעין רגילה, נוכל לראות שבסך הכל תשלומי המסים יהיו גבוהים יותר. דווקא עסקאות קומבינציה המאפשרות תכנון מס יעיל יותר וחסכוני לשני הצדדים.
החסרונות בעסקת קומבינציה
לעסקאות מסוג זה יש יתרונות משמעותיים, אך חשוב להיות מודעים גם לנקודות הבעייתיות והסיכונים. זוהי גם הסיבה מדוע חשוב לעבוד עם עורך דין להסכמי קומבינציה; עורך הדין מביא איתו את הניסיון והמודעות לכל הסיכונים. הוא יודע לבנות את מנגנוני הביטחון המתאימים עבור העסקה.
עסקת קומבינציה עם קבלן מביאה סיכון לשני הצדדים; מבחינת בעל הקרקע, למרות הפוטנציאל הגדול, יש לזכור כי הוא מעניק זכויות בקרקע, אך התמורה היא עתידית. סיום הבנייה וקבלת התמורה בדמות יחידות דיור עשויה להיות רק בעוד שנים. בניגוד להסכם מקרקעין שבו העסקה נחתכת בנקודת זמן אחת, בה מועברת תמורה וניתנות הזכויות – כאן מדובר בעסקה שעובר זמן עד שניתנת התמורה, ולפיכך גם הסיכון גדל. אחד הסיכונים המרכזיים הוא שהקבלן יקלע לקשיים כלכליים במהלך הפרויקט, דבר המסכן אתכם. כמובן שבעזרת עורך דין נדל“ן ניתן לגייס ערבויות בנקאיות וכל מיני פתרונות יצירתיים לצורך הפחתת הסיכון.
מבחינת היזמים קיימים סיכונים, אך הדאגה של היזם היא בדרך כלל מקסום הרווחים, וכאן יש שתי נקודות בהן הוא עלול ליפול. הן קשורות לאופן חישוב אחוז הקומבינציה. לעתים מקובל לקבוע אחוז המבוסס על ערך הקרקע, למעשה זוהי שיטת החישוב השכיחה. ככל שערך הקרקע גבוה יותר, כך בעל הקרקע יקבל אחוז גדול יותר. אך במידה ולאורך זמן יתגלה כי הפרויקט פחות אטרקטיבי וערך הקרקע נמוך יותר, כדאיות העסקה עבור הקבלן תיפגע. בעיה אחרת יכולה להתרחש כאשר מוסכם כי בעל הקרקע יקבל מספר מסוים של יחידות דיור. אך כאשר מתקבלים היתרי הבנייה, מספר יחידות הדיור קטן יותר מהמצופה, וגם כאן הקבלן מפסיד.
מיסוי עסקת קומבינציה
כמו בכל סוג של עסקת נדל“ן, תמיד ישנן סוגיות מיסוי שעומדות על הפרק. להלן סקירה קצרה של הנקודות המרכזיות, אך זכרו כי תמיד מוטב להתייעץ עם עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין. הסוגיות המרכזיות בעת מיסוי עסקת קומבינציה הן:
מס רכישה – החוק מטיל מס רכישה על מי שרוכש את הזכויות. במקרה של עסקאות קומבינציה, היזם מקבל זכויות על הקרקע ורק הוא מחויב בתשלום מס רכישה על פי חלקו היחסי.
מס שבח – בעסקאות רגילות מס שבח מוטל על הצד המוכר, אך בעסקת קומבינציה שני הצדדים הופכים להיות מוכרים הנהנים מרווח. ולפיכך כל אחד מהם יידרש לשלם את חלקו. שימו לב שדווקא במס זה ישנן אפשרויות משחק שונות המאפשרות להפחית את נטל המס.
היטל השבחה – היטל השבחה וגובהו הם החלטה של הרשות המקומית שבתחומה נמצא השטח. ההחלטה אם לגבות, וכמה לגבות, היא החלטה של הרשות המקומית. לגבי מי משלם זאת, מקובל לחלק זאת באופן שווה בין בעל הקרקע לבין היזם.
נציין גם שבדרך כלל עסקאות מסוג זה נעשות בין גופים עסקיים או בין אדם לבין חברה. במקרים אלו ישנן סוגיות מיסוי נוספות שאינן קשורות למיסוי מקרקעין אלא סוגיות מס הכנסה ומע“מ.
עורך דין מקרקעין
עסקת קומבינציה עם קבלן יכולה להיות הזדמנות לעסקה משתלמת, אך באותה המידה היא יכולה להיות הדרך הקצרה להפסדים כספיים ומאבקים משפטיים מתישים ויקרים.
אם עומדת בפניכם ההזדמנות להוציא אל הפועל עסקה שכזו, חשוב קודם כל לפנות אל עו“ד מקרקעין לצורך ייעוץ מוקדם. במשרד עורכי דין מקרקעין, מישאל גאון, נוכל לבחון את כל ההיבטים של העסקה ולהסביר לכם על הסיכונים. נוכל לתת לכם ליווי מלא לעריכת החוזה בצורה בטוחה.
שמרו על קשר גם באמצעות הפייסבוק.
