פרסלציה היא הליך הנועד להסדיר בעלויות על שטח ולפתור בעיות של ריבוי בעלים. מהלך זה נדרש כאשר הזכויות בטאבו רשומות על פני בעלים רבים, דבר הפוגע במימוש הפוטנציאל של הקרקע.
למשל מקרים בהם מגרש נמצא בבעלותם המשותפת של מספר יורשים יכולים להיות בעייתיים מאוד. מכיוון שאף אחד מהבעלים אינו חופשי לעשות בשטח כרצונו, הדבר מגביל אותו באפשרויות השימוש. כל צעד של מכירה, בנייה ושימוש בקרקע מחייב את הסכמת יתר הבעלים.
כאשר מבצעים פרצלציה, ניתן לחלק את השטח למספר יחידות, וכך כל אחד מהבעלים יקבל יחידת שטח בבעלותו המלאה. וזה פותח בפניו את הדרך לעשות שימוש חופשי בקרקע.
ריבוי בעלויות על הקרקע יוצר בעיות רבות, גם במימוש זכויות ואפילו חישוב מסים והיטלים. ולכן הדבר גם פוגע בערך הקרקע. ישנו אינטרס ברור של הצדדים לעשות פרצלציה. ישנם גם מקרים בהם מבוצעת רה פרצלציה, בה מאחדים שטחים לבעלות משותפת ואז מחלקים מחדש, על מנת לתת חלוקה פיזית חדשה ההולמת יותר את הצרכים.
הסכם שיתוף או פרצלציה
פרסלציה היא אחת הדרכים לפתור בעיות של ריבוי בעלים, אך ישנה גם אפשרות אחרת. ניתן להסדיר את היחסים והזכויות גם באמצעות הסכם שיתוף. אך פרצלציה והסכם שיתוף הם אינם אותו הדבר.
ההבדל המהותי הוא שפרצלציה של הקרקע הופכת כל אחד לבעלים עצמאי של יחידת קרקע. כלומר הקרקע תהיה שייכת לו, ורק לו. והוא יכול לעשות בה כרצונו (כמובן בכפוף לחוק ותכניות המתאר). ואילו הסכם שיתוף משאיר את הבעלות המשותפת, אך מגדיר את מערכת היחסים בין הבעלים ואופן קבלת ההחלטות.
הסכם שיתוף במקרקעין יכול להיות פתרון בחלק מהמקרים, אך יעילותו היא בעיקר כאשר ישנה כוונה לשימוש מסוים בקרקע, וההסכם נועד לאפשר לקיים את אותה התכנית. עריכת הסכם שיתוף במקרקעין ללא כוונה ברורה מאחוריו, יכולה להביא למצב שבו יפרצו סכסוכים עתיידיים לגבי השימוש בקרקע.
איננו יוצאים נגד הסכם שיתוף, לכל צעד שתעשו יש יתרונות וחסרונות. חשוב לבחון כל מקרה לגופו. את ההחלטה האם לעשות הסכם שיתוף או פרצלציה רצוי לעשות באמצעות עו“ד מקרקעין. הוא יכול לבחון את נסיבות המקרה, ולפרט בפניכם את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות. כך תוכלו לבחור האם לעשות הסכם שיתוף או פרצלציה.
איך עושים פרצלציה
ישנם מקרים בהם הרשות המקומית היא זו היוזמת את הפרצלציה (פרסלציה לא רצונית). למשל כאשר רוצים לבצע הפקעה של קרקעות לטובת מבנה ציבור או במסגרת תכנית התחדשות עירונית. וישנם המקרים בהם בעלי הקרקע מתארגנים יחדיו ויוזמים תהליך של פרצלציה.
אז איך עושים פרצלציה?
התהליך מתחיל באיחוד הקרקעות לקרקע אחד. לאחריו יש לעשות תכנון מחדש של השטח בהתאם לאופן שבו רוצים לחלק אותו. הדבר דורש ביצוע מדידות בשטח על מנת להתאים את החלוקה למצב בשטח.
לאחר מכן ניתן לעשות חלוקה לתת חלקות, על פי מספרות הבעלויות. המטרה כמובן היא לעשות חלוקה צודקת המשמרת את ערך הקרקע עבור כל אחד מהצדדים. והשלב האחרון הוא הרישום בטאבו.כמובן שבפועל ההליך לא פשוט וקל כפי שזה עשוי להשתמע מהתיאור שהבאנו בפניכם. זהו תהליך העשוי להימשך כ 30 חודשים. חשוב לעשות זאת באמצעות עורך דין מקרקעין מנוסה.
על מנת להתחיל את התהליך יש צורך במסמכים הבאים:
- נסח טאבו עדכני.
- תכנית של התצ“ר (תכנית לצורכי רישום).
- הודעת רישום מטעם המרכז למיפוי ישראל.
- אם ישנם חוכרים, בקשה לרישום החוקרים.
- בקשה לרישום חתומה על ידי רמ“י.
- יתכן גם שישנו צורך בשטרי רישום ואישורים שונים לייחוד הערות ושעבודים.
- אישור תשלום אגרה.
התצ“ר (תכנית לצורכי רישום) היא תכנית המבוססת על מדידות השטח, והיא זו אשר אתם מבקשים לרשום בלשכת רישום המקרקעין. תכנית זו נעשית על ידי מודד מוסמך, והיא דורשת את אישור מרכז מיפוי ישראל. תכנית לצורכי רישום מציגה את הקצאת הגושים והחלקות בצורה מדויקת.
חישוב עלות פרצלציה
את חישוב עלות פרצלציה מוטב להשאיר לעורך דין מנוסה. ישנם אלמנטים שונים המשפיעים על העלויות, והם כוללים גם מס רכישה והיטל השבחה. עורך דין למיסוי מקרקעין יודע כיצד לחשב כמה עולה פרסלציה, ויכול גם לסייע בתכנון נכון על מנת להפחית את העלויות של המסים וההיטלים השונים.
באופן כללי, מלבד מס רכישה והיטל השבחה, מבנה העלויות כולל:
אגרות – יש צורך באגרות שונות כמו למשל אגרה להוציא נסח טאבו. אגרת פרצלציה – עבור כל חלקה הנוצרת בחלוקה. ואגרת פרצלציה – עבור כל חלקה המתבטלת באיחוד.
דמי היוון – יש לשלם דמי היוון העומדים על 29.25% משווי הקרקע. את התשלום עושים לרשות מקרקעי ישראל.
תשלום לבעלי מקצוע – מלבד עורך דין מושבים אתם תזדקקו גם לאנשי מקצוע נוספים כמו מודדים מוסמכים ושמאים.
פרסלציה
ביצוע פרסצליה יכול להיות צורך בנחלות חקלאיות. זאת מכיוון שמינוי בן ממשיך אפשרי רק עבור אחד הבנים. וכאשר ישנם מספר ילדים, באמצעות ביצוע הפרצלציה ההורים יכולים לבצע חלוקה הוגנת יותר של הקרקע ולהוריש אותה לכל הילדים. כמובן, שזהו רק היבט אחד של פרצלציה, וישנם עוד שימושים נוספים להליך זה.
משרד עורכי דין מקרקעין מישאל גאון מעניק לכם ליווי משפטי וסיוע במגוון סוגיות משפטיות הכוללות: הסכם שיתוף במקרקעין, הסכמי רכישה, מינוי בן ממשיך, פיצול נחלות חקלאיות, הסכם שכירות בלתי מוגנת ועוד.
עקבו אחרינו גם בפייסבוק
