הפרת חוזה דירה (הפרת חוזה שכירות) יכולה להיות מצידו של השוכר או מצידו של המשכיר. ובכל אחד מהמקרים ישנו צד הרואה את עצמו כנפגע מהמצב, ולפעמים אינו בטוח מהן זכויותיו ומה עליו לעשות. התשובה הקצרה היא לפנות לשירותיו של עורך דין הפרת חוזה, ליתר דיוק עורך דין מתחום המקרקעין המתעסק בחוזי שכירות. עורך הדין ידע לתת לכל אחד מענה אישי.
במאמר זה נסקור את הנושא באופן כללי וניתן לכם אוריינטציה כללית, אך כמובן זהו אינו תחליף לייעוץ משפטי. אתם מוזמנים בכל שלב לפנות לשירותיו של עורך דין מקרקעין מישאל גאון.
הפרת חוזה דירה
הרכישה של בית פרטי היא החלום של כל ישראלי, אך בפועל ישנו שוק שכירות חי ופעיל. בשוק זו תוכלו למצוא מצד אחד בעלי נכסים המציעים אותם לשכירות, ומצד שני את אלו המעוניינים לשכור. ואלו יכולים להיות סטודנטים צעירים, זוגות צעירים החוסכים לדירה וכו׳. ולא אחת ישנם מקרים בהם אדם הוא גם שוכר וגם משכיר. למשל מחזיק בדירה בירושלים, אך עובד בתל אביב ולכן מעדיף להשכיר את דירתו בירושלים ולשכור דירה בתל אביב.
וכפי שכבר אמרנו, בעיות יכולות להיות גם בצד השוכר, וגם בצד המשכיר. לכן נפריד בין שני המקרים. אך מראש נגיד כי בעיות רבות ניתן למנוע באמצעות חוזה שכירות דירה, שהוכן על ידי עורך דין, בהתאמה אישית.
הפרת חוזה דירה מצד המשכיר
אחת התלונות השכיחות ביותר בגין הפרת חוזה שכירות מצידו של המשכיר היא כאשר המשכיר דורש מהשוכר לפנות את הנכס לפני תום החוזה. מצבים שכאלו יכולים להתרחש בנסיבות שונות, כמו למשל הצעה אטרקטיבית לרכישת הנכס, או אולי הרצון להעניק מקום מגורים לקרובי משפחה הזקוקים לפתרון מיידי.
האם זוהי הפרת חוזה? לא בהכרח, התשובה נמצאת בחוזה השכירות שלכם, ויש לבדוק היטב על מה חתמתם. חוזה (בהנחה שזה לא מסמך שהורדתם מהאינטרנט) אמור להגדיר היטב מה מותר לעשות ובאילו תנאים. במסגרת כך מוגדרות עילות לפינוי שוכר, אך בדרך כלל הן יותר מהתחום של נזק לדירה או אי תשלום.
בסך הכל שום שוכר לא יסכים לחתום על חוזה שכירות המעניק לבעל הנכס את הזכות לפנותו סתם כך מהדירה.
אם בעל הנכס בא ודרש שתפנו את הדירה, כמובן שעליכם לפנות אל עורך דין הפרת חוזה. אך התשובות בדרך כלל נמצאות בחוזה השכירות, ויש להציג לעורך הדין את החוזה על מנת שיוכל לנתח את המקרה מבחינה משפטית ולראות האם הייתה כאן הפרה של הזכויות.
הפרת חוזה מצד השוכר
ומנגד, ישנם גם מקרים בהם בעל הנכס הוא זה הבא בטענות על הפרת החוזה מצידו של השוכר. להלן כמה דוגמאות למקרים שיכולים להתרחש:
נזק לדירה – תלונה ידועה בקרב בעלי דירות היא לגבי הדיירים שאינם מקפידים לשמור על הנכס וגורמים נזקים. ולא רק שגרמו נזקים, כאשר יעזבו את הדירה יעשו זאת כאילו כלום לא קרה. גם כאן ניתן להימנע מבעיות באמצעות חוזה נכון, חשוב לדרוש שייק ביטחון ולהגדיר היטב את התנאים למימושו.
דייר עוזב לפני תום החוזה – חוזה שכירות בלתי מוגנת בדרך כלל נחתם לתקופה של שנה או שנתיים. ובתקופה זו הרבה יכול להשתנות בחייו של השוכר, והוא עשוי לרצות לסיים את החוזה לפני תום תקופת הזמן.
מצב שכזה פוגע בבעל הנכס, הרי לא פשוט למצוא שוכר חדש מהיום למחר, ובפועל המשמעות היא פגיעה בהכנסות. גם כאן ניתן למנוע את מרבית הבעיות באמצעות חוזה המגדיר כמה זמן מראש יש להודיע ואף פיצויים במקרה של עזיבה. למעשה בעלי דירות רבים מוכנים להסכים לעזיבה בתנאי שהשוכר ימצא מחליף.
הבעיה מחריפה כאשר השוכר ממש בורח מהדירה, והיו מקרים. אמנם החוק לטובתכם, ואתם עשויים אפילו לקבל פיצויים על כך. אך קחו בחשבון כי תצטרכו לנהל מאבק משפטי.
עורך דין הפרת חוזה
כפי שהבנתם, מקרים של הפרת חוזה יכולים להתרחש גם מצידו של המשכיר וגם מצידו של השוכר. אך הנקודה החשובה ביותר שעליכם להבין היא שבאמצעות עורכי דין מקרקעין ניתן למנוע את מרבית הבעיות, או לפחות לוודא כי בהינתן הפרת החוזה יהיו לכם כלים משפטיים לפעול באמצעותם (דבר שבפני עצמו מרתיע אנשים מלהפר את החוזה).
יתר על כן, עורכי דין יכולים לבצע בדיקות מקדימות, ולגלות נורות אזהרה. כלומר עורך הדין יכול להיות ממש מנגנון סינון בפני דיירים בעייתיים.
ידוע לנו כי בניסיון לחסוך כספים אנשים מחפשים אחר חוזה שכירות סטנדרטי באינטרנט, מתוך אמונה כי כל מה שצריך זה להדפיס ולחתום. אך בפועל הדברים יותר מורכבים ונדרשת התאמה אישית של החוזה. כך שמה שנראה כמו דרך לחסוך כסף, בסוף עלול להתגלות כמסלול הבטוח להתנגשות יקרה.
עורך דין מקרקעין מישאל גאון
עו“ד דיני מקרקעין מישאל גאון מביא איתו ניסיון רב בתחום סוגיות הנדל“ן והמקרקעין. משרדינו מעניק סיוע משפטי בכל הסוגיות המשפטיות הקשורות לתחומים אלו, לרבות עסקאות קומבינציה, פרצלציה, ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית ועוד.
עקבו אחרינו גם בפייסבוק
הפרת חוזה דירה | עורך דין הפרת חוזה
