חוזה שכירות דירה הוא מסמך משפטי המגדיר את כל מערכת היחסים, זכויות וחובות, בין המשכיר לבין השוכר. אנשים רבים נוטים לזלזל בחשיבותו של חוזה שכירות בלתי מוגן, ולעתים מחפשים באינטרנט חוזה שכירות word – מתוך שאיפה למצוא חוזה שבו ניתן רק לרשום את שמם ולחתום. נשמע מעולה, מהיר וחסכוני, אך בפועל זהו מתכון לבעיות רבות וזוהי אינה הפרקטיקה המומלצת.
חוזה שכירות דירה נעשה בהתאמה אישית לסוג הנכס ומאפייניו, ובהתאם לסיכומים שהושגו בין בעל הנכס לבין השוכר. הוא מגדיר במדויק את כל ההתחייבויות, מה נותנים ומה מקבלים, ויורד לכל הפרטים. החוזה לוקח בחשבון תרחישים שונים, כמו למשל ביטול חוזה שכירות ובאילו נסיבות. בשורה התחתונה זהו אינטרס גם של השוכר וגם של המשכיר.
חוזה שכירות בלתי מוגן
אם ראיתם הסכם שכירות לדירה, בוודאי ראיתם שרשום עליו ’חוזה שכירות בלתי מוגן‘, דבר שעשוי להישמע מרתיע ואולי תמוה. אך אין מה להיבהל, זהו החוזה המקובל היום. זהו המושג העומד מנגד חוזה שכירות בדמי מפתח, מושג שכבר אינו רלוונטי בימים אלו וכמעט לא קיימים חוזי שכירות בדמי מפתח.
דמי מפתח הוא מושג שנשאר איתנו מתקופת המנדט הבריטי. המדינה השתמשה בכלי זה בשנים הראשונות, בהן קלטה גלי עלייה גדולים של עולים חסרי אמצעים, ונדרשה להעניק להם פתרונות דיור בר השגה.
דמי מפתח מעניקים זכויות גדולות יותר מהשכרת דירה, אך פחותות מבעלות מלאה על הדירה (או עסק). דירה בדמי מפתח מאפשרת לדייר להתגורר בנכס עד לסוף חייו מבלי לשלם מחיר מלא של רכישה. בהסדר זה הדייר שילם סכום חד פעמי שהיווה 30%-60% מערך הנכס, ותשלומי דמי מפתח חודשיים לפי סכום סמלי. אנו מספרים לכם זאת רק לצורך ידע כללי, הנושא של חוזה שכירות בלתי מוגן אינו רלוונטי כיום עבור שוכרי הדירות.
חוזה שכירות דירה
הסכם שכירות דירה נעשה בהתאם לחוק השכירות והשאילה, תשל“א – 1971. סעיף 1 לחוק מגדיר את השכירות כזכות להחזיק בנכס ולהשתמש בנכס לתקופה שאינה לצמיתות, והזכות נקנתה בתמורה.
על פי החוק, חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר, ואולם אין באי-קיום הוראה זו בכדי לגרוע מתוקפו של החוזה. על החוזה לכלול, בין השאר, את הפרטים הבאים:
(1) כתובת הדירה המושכרת;
(2) שמות הצדדים החותמים על החוזה, כתובת ומספר תעודת זהות;
(3) תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאבזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו;
(4) תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;
(5) גובה שכר הדורה, מועד התשלום ואופן התשלום;
(6) תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם;
(7) פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה.
כל אלו הן נקודות חשובות, ולא רק כי החוק קבע שעל החוזה לכלול אותן. אלו הן סוגיות מרכזיות המשפיעות על השימוש בנכס ועל העסקה, והן חייבות להיות מוגדרות ומוסכמות בין הצדדים.
ביטול חוזה שכירות
במקרים רבים אנשים חותמים על הסכם שכירות, ולאחר מכן פונים אל עורך דין נדל“ן על מנת לבטל. האם ניתן לבטל חוזה? בנסיבות מסוימות ניתן לבטל את חוזה השכירות, אך בואו נראה מה אומר המחוקק לגבי ביטול חוזה שכירות.
על פי החוק ישנו עיקרון פשוט – אף אחד מהצדדים אינו יכול לבטל את החוזה באופן חד צדדי. ניתן לבטל את החוזה באופן חד צדדי רק במקרה שבו הצד השני הפר את החוזה. החוק גם מאפשר את ביטול החוזה גם במקרים שבהם הייתה הטעיה של אחד הצדדים או הפעלת לחץ על אחד הצדדים, אך נניח שזהו אינו המקרה.
ההמלצה שלנו היא לפנות אל עורך דין לענייני מקרקעין על מנת לערוך את חוזה השכירות ולכלול בחוזה תנאים המאפשרים את ביטול החוזה באופן חד צדדי. יש לסכם את התנאים בין שני הצדדים החותמים על החוזה. ניתן להכניס תנאים המאפשרים למשכיר לבטל את החוזה, ותנאים המאפשרים לשוכר לבטל את החוזה. כמובן שיש לצפות להדדיות על מנת שההסכם יהיה הוגן – אם למשכיר ישנן אפשרויות יציאה מהחוזה, ראוי שגם לשוכר יהיו. למעשה זוהי דרישה של החוק.
למשל ניתן להכניס בחוזה סעיף המאפשר לכל אחד מהצדדים ביטול חוזה שכירות בהתראה של 60 יום.
חוזה שכירות word
ניתן למצוא באינטרנט חוזה שכירות word, כלומר מסמך הניתן להורדה והדפסה. אך האם כדאי לעשות זאת? ככל הנראה זהו אינו הצעד החכם. לרוב האנשים אין את ההשכלה המשפטית להבין את החוזה לעומקו. יתכן כי החוזה נראה מספק עבור הצרכים שלכם, אך תהיו בטוחים שישנם תרחישים שאינכם חושבים עליהם. יש לקחת בחשבון תרחישים שונים, גם אם כרגע נראים בלתי סבירים, ולבחון האם החוזה יעניק לכם את ההגנה הדרושה בהינתן תרחישים אלו. זהו למעשה אחד מהיתרונות של עורך דין מקרקעין מנוסה. הניסיון שלו מאפשר לו לזהות בעיות ונורות אדומות בחוזה.
מעבר לזאת, נדרשת רמה גבוהה של התאמה אישית בהתאם למאפייני הנכס וסיכומים שהושגו בין השוכר לבין המשכיר. כך שהצעד הנבון הוא עריכת חוזה שכירות באמצעות עו“ד נדל“ן. כך תוכלו להיות שקטים ולדעת כי החוזה שומר על האינטרסים שלכם.
במשרד עורכי דין מישאל גאון תוכלו למצוא סיוע במגוון נושאים משפטיים הקשורים לתחום הנדל"ן – מרכישת דירה מקבל"ן ועד ייצוג יזמים וקבלנים.
משרדינו נמצא ברחוב ההגנה 13 ראשון לציון, מגדל ירון מילר. הוראות הגעה בגוגל
