רבים שואלים על העברת דירה במתנה מס רכישה, כלומר כיצד מחושב מס רכישה על העברת דירה ללא תמורה. במאמר זה נסביר בקצרה את הנושא של העברת דירה במתנה מהורה לילד מס רכישה, ואת אופן חישובו של המס.
העברת נכס במתנה היא דבר שכיח בין קרובי משפחה, והמחוקק מקל על מתן המתנות באמצעות פטורים מסוימים ממס רכישה ומס שבח. הפטורים השונים מאפשרים לבצע תכנוני מס, כך שיתכן שמאחורי העסקאות ישנם גם אינטרסים נוספים מלבד הרצון להעניק מתנה.
אך מנגד, זוהי אינה הפקרות ולא הכל מותר. חוקי המיסוי מגדירים בדיוק מהי עסקת מתנה, ובאילו נסיבות ניתן לקבל את הטבות המיסוי. לא אחת ישנם אנשים אשר מבצעים עסקאות שכאלו, ולבסוף מוצאים את עצמם מופתעים אל מול הדרישות של רשויות המס – לכן בטרם ביצוע העברת דירה במתנה, התייעצו עם עו“ד מקרקעין.
העברת דירה במתנה מס רכישה
כאמור, העברת דירה במתנה, מזכה בהטבות מס שונות. זאת כמובן בהנחה שהעסקה אכן עונה להגדרות של חוק המתנות. ובין ההטבות השונות, ישנן הטבות הקשורות למס הרכישה.
מס הרכישה הוא המס הנהוג בישראל בעת רכישת זכות במקרקעין. המס מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ“ג – 1963. המס נקבע בשיעור קבוע משווי הנכס, או בשיעורים מדורגים (כמו למשל במקרה של רכישת דירות). את המס הרוכשים משלמים ישירות לרשות המסים. שיעורי המס נקבעים על פי שווי הדירה, אך ישנה הפרדה בין דירת מגורים ראשונה, לבין מקרים של דירה שנייה או יותר – בהם שיעור המס גבוה יותר.
ועכשיו מה לגבי מס רכישה על העברת דירה ללא תמורה?
הנושא מוגדר בתקנה מספר 20 (תקנות מיסוי מקרקעין שבח ורכישה). על פי התקנות אין פטור מוחלט ממס הרכישה, אך שיעור המס יהיה ⅓ משיעור המס עבור עסקאות רגילות בהן ישנה תמורה.
ושוב נזכיר, גם כאן יש קודם כל לבחון מהו שיעור המס בעסקה רגילה – שיעור המשתנה לפי שווי הדירה ולפי מספר הדירות שבבעלות המקבל. כמו כן ישנן נסיבות נוספות המאפשרות לקבל פטורים – למשל פטור עבור נכים, עולים חדשים וכו׳. לכן חשוב לבדוק את הזכויות בעזרת עורך דין מקרקעין מנוסה.
דוגמאות לחישוב המס:
עבור דירת מגורים יחידה בשווי של 2,400,000 ש“ח, יגבה מס בשיעור של 5% – כלומר 120,000 שקל. במידה ומדובר במקרה של העברת דירה במתנה מס רכישה יהיה בשיעור של שליש – כלומר 40 שקלים במקום 120,000.
עבור דירת מגורים שנייה, בשווי של 2,400,000 ש“ח, שיעור המס הוא 8%. כלומר 192,000 ש“ח. ובמקרה שזו עסקת מתנה המס יעמוד על 64,000 ש“ח.
העברת דירה במתנה מילד להורה מס רכישה
לגבי ההטבות של העברת דירה במתנה, החוק מגדיר מי הוא קרוב לצורך עניין מס רכישה. על פי החוק, קרוב הוא בן זוג (גם מי שהיה בן זוג ב 6 החודשים שקדמו למכירת הזכות במקרקעין), הורה, צאצא, בן זוגו של צאצא, אח ואחות. כך שגם העברת דירה ללא תמורה מהורה לילד מעניקה פטור ממס רכישה (לפי התנאים הנ“ל).
חוקי המיסוי מאפשרים לנו רמה מסוימת של תכנוני מס בעזרתם נוכל להפחית את נטל המס, ורצוי להשתמש בהם בחכמה. אך מדיניות המיסוי מנסה גם למנוע שימוש לרעה. מתנה מהורים לילדים היא דבר לגיטימי ושכיח – אם ביכולתם של ההורים להעניק דירה לילדים, אז למה לא. אבל רשויות המס אינן מעוניינות בתרגילים לצורך התחמקות ממסים, ולכן גם קבעו תקופת צינון בטרם מכירת הדירה.
כלומר בשביל ליהנות מהפטור (הפעם אנו מדברים על פטור ממס שבח), נקבעה תקופת צינון בה מקבל המתנה אינו יכול למכור את הדירה. במידה ומקבל המתנה מתגורר בדירה, תקופת הצינון היא 3 שנים. ובמידה ואינו ממתגורר בה, תקופת הצינון היא 4 שנים.
מס רכישה על העברת דירה ללא תמורה
הסיבות להעברת דירה במתנה יכולות להיות שונות. מלבד הרצון לתת מתנה לילדים או ליהנות מהטבת מס זו או אחרת, יתכנו גם סיבות הקשורות להגנה על דירה במערכת יחסים בפרק ב’, הגדלת אחוז המימון להלוואת משכנתה בקניית דירה, מניעת סכסוכי ירושה ואחרים.
זכרו כי על מנת ליהנות מפטור של העברת דירה במתנה מס רכישה / מס שבח, לפני הכל על העסקה לענות על ההגדרות של עסקת מתנה. על העסקה להתבצע ללא שום תמורה, גם לא תמורה עתידית ולא תמורה דרך צד שלישי.
העברת דירה במתנה צריכה להיעשות במסגרת הסכם מתנה, ובכפוף לחוק. וכמובן יש לבצע את הרישום בטאבו לאחר העברת הבעלות. לכן תמיד חשוב לפנות אל עורך דין לענייני מקרקעין.
משרד עורכי דין מישאל גאון עומד לשירותכם בכל סוגיות המקרקעין. משרדינו מטפל במגוון נושאי מקרקעין, לרבות רכישת נחלה חקלאית, פירוק הסכם שיתוף במקרקעין, עורך דין תכנון ובנייה ועוד.
מצאו את משרדינו בגוגל מפות.
