העברת נכס במתנה

העברת נכס במתנה, כמו למשל העברת דירה ללא תמורה לילד, היא למעשה עסקת מתנה. יש לה יתרונות מסוימים, בעיקר בכל הקשור להיבטי המיסוי, אך על העסקה לעמוד בתנאים של חוק המתנה. העברת דירה ללא תמורה מאב לבן, או כל הסדר אחר, היא צעד משמעותי בעל היבטים משפטיים והיבטי מיסוי, זהו אינו עניין של מה בכך. בטרם מבצעים את עסקת המתנה, חשוב לפנות אל עורך דין מקרקעין על מנת לתכנן ולקיים את העסקה בצורה הנכונה.

העברת נכס במתנה

מתנה, כפי שהיא מוגדרת בחוק המתנה, היא הקניית נכס שלא בתמורה. וזהו ענייו מהותי עבור המחוקק. כלומר יש כאן דרישה ברורה שלא תהיה שום תמורה עבור הנכס, אחרת זו לא תחשב כמתנה, ולא יהיה ניתן לממש את הטבות המס הרלוונטיות. שיהיה ברור שאין כאן מקום לנסות לתחמן את החוק ולערוך עסקאות מקרקעין במסווה של עסקאות מתנה – החוק אוסר על כל סוג של תמורה: לא בכסף, לא בטובות הנאה, לא במתן תמורה עתידית ולא תמורה באמצעות צד שלישי.

רוב עסקאות המתנה מתרחשות סביב דירת המגורים, אך כמובן שאלו עשויים להיות נכסים אחרים. למשל מגרש או חנות שהורה מעניק לילדיו. גם רוב עסקאות המתנה הן עסקאות בתוך המשפחה, דבר אשר נראה טבעי. אך כאשר עסקאות מתנה מתבצעות בין אנשים זרים, ישנו ספק לגבי הכוונות העומדות מאחורי העסקה. לכן החוק מכיר רק בעסקאות בין קרובים מדרגה ראשונה.

העברת דירה ללא תמורה לילד היא עסקה שכיחה מאוד. מקובל מאוד שהורים עוזרים לילדיהם, כאשר הנסיבות הכלכליות מאפשרות להם לעשות זאת. אך זוהי יכולה להיות גם העברה ללא תמורה בין בני זוג נשואים, בין ידועים בציבור, העברת מתנה מהילד להורה ועוד.

שימו לב כי כל עסקת מקרקעין חייבת ברישום. והדבר נכון גם לעסקאות שבהן אין תמורה (עסקאות מתנה). העברת נכס במתנה היא אינה רק מסירת המפתחות, יש לעשות הסכם מתנה ויש לבצע את שינוי בעלות על המקרקעין. עסקה שכזו אינה שונה במהותה ממכירה של נכס, וגם כאן יש צורך ברישום הערות אזהרה. למעשה החשיבות של זה אף עולה, מכיוון שקשה לדעת על עסקאות פנימיות בתוך המשפחה, וחשוב להזהיר צדדים שלישיים מפני עסקאות סותרות. ולכן חשוב לעשות זאת באמצעות עו“ד מקרקעין.

עניין נוסף שכדאי לדעת הוא האפשרות להכניס סייגים או דרישות לעסקה. באמצעות עו“ד מקרקעין ניתן להכניס לחוזה המתנה סעיפים המחייבים את מקבל המתנה לעמוד בתנאים מסוימים, ואם לא יעמוד בהם העסקה בטלה.

העברת דירה ללא תמורה מאב לבן

על פי החוק ניתן לבצע העברת נכס ללא תמורה רק בין קרובים משפחה מדרגה ראשונה, כפי שהם מוגדרים בחוק. אלו הם בני הזוג, הורים, צאצאים, בני זוג של צאצאים ואחים ואחיות. העברת דירה ללא תמורה מאב לבן, כמובן עונה להגדרה של קרובים מדרגה ראשונה.
אך בואו נבחן את הטבות המס הרלוונטיות במקרה של העברת דירה ללא תמורה לילד:

מס רכישה – על פי תקנות המיסוי נקבע ”במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל“. המשמעות היא שהילד המקבל את הנכס צריך לשלם מס רכישה בגובה שליש ממס הרכישה המלא, אילו זו הייתה עסקה רגילה ולא עסקת מתנה.

לגבי כמה בדיוק משלמים, זה תלוי גם בנסיבות אחרות. למשל ישנן מדרגות מס שונות לגבי רכישת דירה יחידה או דירה שנייה, וקיימים גם פטורים ושיקולים נוספים. על מנת לא להיות מופתעים התייעצו עם עו“ד מומחה למיסוי מקרקעין.

מס שבח – העברת נכס במתנה מעניקה גם פטור ממס שבח למעניק המתנה. שימו לב שההגדרה של קרובי משפחה לצורך הפטור ממס שבח מצומצמת יותר מאשר ההגדרה של הפטור למס רכישה. ההגדרה כוללת העברה בין הורים לילדים, סבים ונכדים והעברה לאח או אחות כאשר הדירה התקבלה בירושה מהוריהם או הורי הוריהם. במקרה של העברת דירה ללא תמורה מאב לבן יש פטור ממס שבח, אך אילו היה מדובר בהעברת דירה (שלא התקבלה בירושה) בין אחים – למעניק המתנה אין פטור מס שבח.

ומה לגבי היטל השבחה? על פי החוק אין צורך לשלם היטל השבחה כאשר מדובר בעסקה של העברת נכס במתנה. אך מקבל המתנה יידרש לשלם זאת בעתיד כאשר ירצה למכור את הנכס. למעשה הרשות המקומית תחתים אותו על התחייבות לעשות זאת.

העברת דירה ללא תמורה לילד

עוד דבר שכדאי להיות מודעים אליו הוא תקופת הצינון. החוק קובע תקופת צינון על מנת ליהנות מהפטור ממס שבח. תקופת הצינון אינה מושפעת מסוג הקרבה. המטרה של תקופת הצינון היא מניעת ניצול לרעה של החוק.

תקופת הצינון עומדת על 4 שנים, או 3 שנים כאשר מקבל המתנה התגורר בנכס בדרך קבע (החל מהיום בו החל להתגורר בו).

אם יש לכם שאלות נוספות לגבי העברת דירה במתנה, וזקוקים לייעוץ אישי, פנו אל משרד עורכי דין מקרקעין מישאל גאון.
משרדינו עוסק במגוון סוגיות הקשורות לענייני המקרקעין. אנו מעניקים ייעוץ וליווי משפטי לאנשים פרטיים, קבלנים ויזמים, וייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית.

 –