מכירת דירה ללא תמורה

המונח מכירת דירה ללא תמורה עשוי להיות מעט מבלבל, הרי אין מדובר כאן במכירה אלא הענקת מתנה. הענקת מתנה מעניקה יתרונות מסוימים מבחינת המיסוי, ויכולות להיות לה גם סיבות שונות. במאמר זה נדבר על שני היבטים של הנושא : העברת דירה ללא תמורה מס רכישה וגם העברת דירה ללא תמורה מס שבח.

החוק מעניק הטבות מס מסוימות, אך הן נועדו אך ורק למתנות העומדות בהגדרת החוק והתנאים. אם חשבתם כי מכירת דירה ללא תמורה תאפשר לכם ליהנות מהטבות המס, ולקבל תמורה באיזו דרך עקיפה או עתידית – הדבר אסור. חוק המתנה קובע במפורש מהי מתנה, והוא אוסר על כל סוג של תמורה. ובנוסף, תקנות מיסוי המקרקעין מגדירות כי הטבות המס הן רק עבור מתנה בין קרובים מדרגה ראשונה. כמו למשל העברת דירה מאב לבן.

מכירת דירה ללא תמורה

לפני שנדבר על ענייני המיסוי, חשוב להבהיר כי העברת נכס במתנה היא עסקת מקרקעין לכל דבר, ויש לה השלכות משפטיות ארוכות טווח. יש לבצע אותה בצורה הנכונה, והצעד הראשון הוא פניה אל עורך דין מקרקעין. הוא יוכל לתת לכם ייעוץ פרטני וללוות אתכם בהליכים השונים.

העברת הנכס דורשת הסכם מתנה, וניתן אפילו להכניס בו תנאים מסוימים אם זה רצונכם. בנוסף ישנם צרכים בירוקרטיים אחרים הכוללים תצהיר עבור רשויות המס, רישום בלשכת המקרקעין, רישום הערת אזהרה ועוד. ההמלצה היא תמיד לפנות לייעוץ ראשוני אצל עורך דין. יכולות להיות סיבות שונות לצעד הזה (העברת הדירה), ולאחר שעורך הדין ידע מה המטרה הוא יכול להמליץ לכם על הדרכים המשפטיות המומלצות.

סיבה מרכזית להענקת דירה במתנה היא הורים המעניקים סיוע לילדיהם. למשל דירה יכולה להיות מתנת החתונה של ההורים. אך יתכנו גם שיקולים נוספים, או פשוט יתרונות נוספים שיש לצעד זה.

לדוגמה, ההורים אולי מעוניינים לרכוש דירה נוספת. אך מכיוון שיש בבעלותם דירה, הם צפויים לשלם מס רכישה גבוה. יתכן כי בנסיבות אלו יעדיפו לתת את הדירה במתנה לאחד הילדים. כך ההון ישמר במשפחה, וכך ההורים יוכלו לחסוך בתשלום מס הרכישה.

עוד סיבה יכולה להיות לצורך העברה בין דורית. לא אחת פורצים סכסוכי ירושה לאחר מותו של המצווה, כולל סכסוכי ירושה בין אחים. באמצעות עסקת מתנה ההורים יכולים לקבוע עובדות שאין עליהן עוררין, ולמנוע מאבקים עתידיים כמו האשמות על זיוף צוואה, השפעה בלתי הוגנת וכו‘.

העברת דירה ללא תמורה מס רכישה

כאשר אדם רוכש דירה, עליו לשלם מס רכישה. המס מחושב על פי שווי העסקה, בשיעורים המתעדכנים באופן שנתי. המס מוטל על כל הסכום שמשלמים למוכר. כלומר גם במקרה ומדובר ברכישת דירה מקבלן, ומחיר העסקה כולל מע“מ – מס הרכישה יחול על הסכום במלואו.

הנקודה המרכזית לגבי מס רכישה היא ההפרדה בין מצב של דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה, לבין מרובי דירות. כאשר שיעורי המס נמוכים יותר עבור דירה יחידה, ואף ישנו פטור עד סכום מסוים. אך כאשר מדובר בדירה שנייה, או יותר, שיעורי המס עולים. כמובן שישנן סוגיות נוספות הקשורות לנכסי מקרקעין שאינם מיועדים למגורים או הנחות על פי קריטריונים מיוחדים. לצורך כך מומלץ לפנות לייעוץ אישי באמצעות עו“ד נדל“ן.

במקרה של העברת דירה ללא תמורה מס רכישה מחושב באופן שונה. מקבל המתנה יידרש לשלם רק שליש מסכום מס הרכישה שהיה משלם במקרה שהייתה זו עסקת מקרקעין רגילה.

שימו לב לנקודה חשובה. כפי שכבר אמרנו, מס הרכישה מושפע מכמות הדירות שבבעלותו של מקבל המתנה. אך לצורך החישוב של מספר הדירות, יילקחו בחשבון כל הדירות שבבעלות התא המשפחתי.

העברת דירה ללא תמורה מס שבח

אז קודם כל מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס אותו משלמים כאשר מוכרים דירה. זהו מיסוי של רווח ההון אשר נוצר בעקבות המכירה, ביחס למחיר בו נקנתה הדירה. כמובן עם הצמדה למדד וגם קיזוז הוצאות. מס השבח הקיים בישראל הוא 25% מסכום השבח נטו.

אך כאן בא לידי ביטוי יתרון חשוב של מכירת דירה ללא תמורה. העברת דירה ללא תמורה אינה מעניקה פטור ממס שבח, אך היא מעבירה את האחריות למקבל המתנה, ודוחה אותה לתקופה מאוחרת יותר.

מעניק המתנה לא יידרש לשלם מס שבח, דבר שהיה נדרש אילו היה מוכר את הדירה. מקבל המתנה יידרש לחתום על התחייבות בפני הרשות המקומית, לתשלום מס שבח בעתיד אם ימכור את הדירה. שימו לב כי החוק מטיל תקופת צינון, בה לא ניתן למכור את הדירה, לצורך קבלת הפטור ממס השבח למעניק המתנה.

עוד נקודה חשובה בהקשר של העברת דירה ללא תמורה מס שבח היא ההגדרה של קרוב. בנוגע למס שבח ההגדרה מצומצמת יותר מאשר ההגדרה של הפטור למס רכישה.

ההגדרה של קרובים היא בני זוג, הורים, הורי הורים, צאצאים, צאצאי בני זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה. אח או אחות ובני זוגם, לא יוכלו ליהנות מהפטור.

משרד עורכי דין מישאל גאון

הנושא של העברת נכס במתנה הוא נושא מורכב. יש לו יתרונות מיסוי, אך יש לו גם השלכות שונות. זוהי עסקת מקרקעין לכל דבר, ולכן תמיד חשוב להיוועץ בעורך דין ולקבל ליווי משפטי.

משרד עורכי דין מקרקעין מישאל גאון עומד לשירותכם. אנו יכולים להעניק לכם ייעוץ אישי ולענות על כל השאלות הקשורות להעברת דירה ללא תמורה, תוך כדי דגש על ענייני המיסוי: העברת דירה ללא תמורה מס רכישה, העברת דירה במתנה ללא תמורה מס שבח.

למשרדינו ניסיון רב בכל סוגיות המקרקעין. במסגרת השירותים אנו מעניקים ייצוג משפטי לקבלנים ויזמים, הסדרי בן ממשיך, רכישת נחלה חקלאית, ייצוג דיירים בפרויקט תמ“א 38, הסכם קומבינציה, הסכם רכישת דירה מקבלן ועוד.