אם הינכם מחפשים מדריך לרכישת דירה מקבלן, אנו מניחים שאתם נמצאים ברגע חשוב ומשמעותי בחיים. רגע שבו אתם הולכים להגשים את החלומות שלכם ולרכוש דירה עבורכם ובני משפחתכם.
בכל עסקת מקרקעין ישנם סיכונים רבים והליכים בירוקרטיים ומשפטיים, ולכן תמיד חשוב להסתייע בעורך דין לענייני מקרקעין. לעתים אנשים מניחים כי עסקה מול קבלן היא בטוחה יותר ולכן אין צורך בעורך דין, אך זוהי טעות. גם ברכישת דירה מקבלן ישנם סיכונים, וחייבים עורך דין נדלן שידאג להבטיח את הזכויות שלכם. בסוף המאמר נדבר גם על כמה לוקח עורך דין על רכישת דירה.
מדריך לרכישת דירה מקבלן
המדריך הכי טוב הוא פגישת ייעוץ עם עורך דין מקרקעין. אם היה ניתן לענות על כל השאלות במדריך אחד, לא היינו צריכים עורכי דין שילמדו משפטים ויתמחו בתחום המקרקעין.
אך גם כאשר עובדים עם עורך דין, חשוב שתכירו כמה נקודות מרכזיות, וכדאי שתהיו מודעים אליהן:
- טופס בקשת רכישה – לצערנו רבים מגיעים אלינו רק לאחר שחתמו על טופס בקשת רכישה, והם אינם מבינים את המשמעות של המסמך הזה.
טופס בקשת רכישה, אשר לעתים מכונה טופס הרשמה או טופס בחירת דירה הוא הטופס המכיל את עיקרי המסגרת המשפטית לרכישת הדירה. טופס זה משווק לכם כטופס המגן על הזכויות שלכם ומונע מהקבלן למכור את הדירה לאחרים.
המשמעות של זה היא שנוצרה התחייבות לרכישת הדירה, וגם לתנאי הרכישה. זוהי הזדמנות לנהל משא ומתן על כמה מנקודות הלבה של העסקה, ולכן חשוב להגיע מוכנים עם עורך דין רכישת דירה מקבלן! - מדד תשומות הבנייה – מקובל להתמיד את המחיר למדד תשומות הבנייה, וזהו נעלם גדול העשוי להשפיע על העלויות באופן משמעותי. אנליסטים יכולים להעריך מהם השינויים הצפויים במדד, אבל אף אחד לא יכול לדעת במאת האחוזים. משברים פוליטיים, משברים כלכליים עולמיים, מתיחות ביטחונית ועוד גורמים רבים יכולים להקפיץ את המדד ולגרום לכם לשלם סכומים גבוהים.
אז נכון, עורכי דין מקרקעין אינם יכולים לשלוט על מדד תשומות הבנייה, אבל הם כן יכולים לעזור. ישנן דקויות שונות הקשורות למועדי החיוב. הן עשויות להיראות לכם חסרות חשיבות, אבל בפועל זה יגרום לכם לשלם יותר. מומלץ שכל התשלומים יעשו בין ה 1-15 לחודש. - בטוחות – רוכשי הדירות משלמים מקדמות לקבלנים, ועל פי חוק המכר (דירות) מגיעות להן בטוחות. החוק מאפשר בטוחות שונות כמו למשל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. לכל סוג של בטוחה ישנן משמעויות אחרות, ואתם יכולים להיות בטוחים כי הקבלנים בראש ובראשונה חושבים מה עדיף עבורם ולא עבורכם. לכם גם במקרה זה יש צורך בבדיקה של עורך דין.
- מועד מסירת הדירה – זהו סעיף חשוב מאוד הנוגע לסוגיה המטרידה והבעייתית של איחור במסירת דירה. אין ספק כי איחור במסירה ישפיע מאוד על התכניות ומסלול החיים שלכם, וגם עשוי לגזור עליכם הוצאות רבות.
הקבלנים ינסו לבחור בניסוחים ערטילאיים לגבי מועד המסירה, על מנת להעניק לעצמם ביטחון במקרה של איחור מסירה (דבר המחייב את הקבלן לשלם פיצויים). לכן חשוב מאוד שתהיה וודאות לגבי מועד המסירה. - פרוטוקול מסירה – מסירת הדירה מתקיימת לפי פרוטוקול קפדני המגן על גם הקבלן וגם על הרוכש. מבחינתכם הרוכשים, זוהי ההזדמנות שלכם לציין את הבעיות הקיימות בדירה (אם ישנן).
אך לפני שהגעתם לרגע הזה, יש להגדיר בהסכם המכר את כל הדברים הקשורים למסירת החזקה על הדירה. למשל החל מאיזה מועד אתם נושאים באחריות לביצוע תשלומים (למשל ארנונה), מתי מתחילה תקופת הבדק ועוד.
אלו הן רק 5 נקודות חשובות, אך אם נרצה לתת לכם מדריך לרכישת דירה מקבלן העונה על הדברים וכל התרחישים, זה יהיה ספר שלם. לכן אנו מדגישים כי רכישת דירה עושים אך ורק עם עורך דין. ונזכיר לכם כי עורך הדין יכול לייעץ גם בהיבטים אחרים כמו תכנוני המס והסדרת מעמדם של נכסים אחרים שאולי יש לכם – למשל לעתים לפני רכישת דירה שנייה, מבצעים העברת דירה ללא תמורה לאחד הילדים.
כמה לוקח עורך דין על רכישת דירה
ועכשיו לשאלה כמה לוקח עורך דין על רכישת דירה. באופן כללי מדובר בשכר טרחה בגובה של כחצי אחוז עד אחוז וחצי משווי העסקה. זה יכול להשתנות בהתאם למחיר הדירה, מורכבת ההסכם או המוניטין של עורך הדין. אך זוהי תמיד הוצאה קטנה בהשוואה לבעיות שזה יכול למנוע.
כאשר מדובר על רכישת דירה מקבלן, אתם נדרשים לשלם גם עבור שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הקבלן. החוק מתיר זאת, אך למזלו לפני כעשר שנים התבצעו שינויי חקיקה (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות) אשר הגבילו את הסכום וקבעו כי ” עורך הדין של הקבלן לא יוכל לגבות יותר מסכום של כ-5,000 שקלים או מחצית האחוז משווי הדירה – לפי הנמוך מבין השניים“. הסכום כמובן מתעדכן מידי שנה.
משרד עורכי דין לענייני מקרקעין מישאל גאון מציע לכם ליווי משפטי מלא בעת רכישת דירה מקבלן. למשרדינו ניסיון בכל סוגי עסקאות המקרקעין ואנו יכולים לסייע לכם במקרים של הפרות חוזה, תוספות מרפסות שמש, עורך דין תמא 38, הסכם רכישה דו משפחתי ועוד.
מישאל גאון – עקבו אחרינו גם בפייסבוק
מדריך לרכישת דירה מקבלן | כמה לוקח עורך דין על רכישת דירה
