מחפשים קרקע חקלאית למכירה? בניית בית בכפר היא החלום של אנשים רבים. אך לפני שאתם רוכשים קרקע חקלאית כדאי שתקראו את המדריך הבא. כאן נסקור באופן כללי את הנושא ונדבר גם על הפשרת קרקע חקלאית.
מדריך זה נועד לתת לכם אורינטציה כללית, אך אנו מדגישים כי לפני כל צעד או חתימה על הסכם רכישה, התייעצו עם עורך דין לענייני מושבים.
קרקע חקלאית
ישנן חלקות אדמה רבות אשר הוגדרו בתכניות המתאר כאדמות המשמשות לצורך פעילות חקלאית. לצורך הדוגמה אלו יכולות להיות קרקעות עבור גידולי שדה או אולי עבור גידול בקר או כל תחום חקלאי אחר.
אך מדינת ישראל עוברת שינויים רבים, והם כוללים את ירידת האטרקטיביות הכלכלית של החקלאות. וזאת לצד המחסור בשטחים לבנייה והרצון של הממשלה להוריד את מחירי הדיור. ערי ישראל זקוקות למקום לצמוח בו, ותושבי ישראל זקוקים לדירות. ולכן מסיבות אלו ישנו תהליך הדרגתי של הרחבת השימוש בקרקעות החקלאיות למטרות אחרות.
אנשים רבים מתפתים כאשר הם רואים פרסומים על קרקע חקלאית למכירה, זאת בעיקר בשל המחירים הזולים. קרקעות חקלאיות נמכרות במחירים אטרקטיביים יותר מקרקעות פרטיות, ולכן זוהי השקעה מפתה. אך מנגד, חשוב לזכור מהי הסיבה לכך.
בפועל לא ניתן לבנות על הקרקעות הללו לצורך מגורים, ויש צורך לחכות כי הקרקע תעבור תהליך של שינוי ייעוד – כלומר הפשרת קרקעות.
הפשרת קרקע חקלאית
יישנן קרקעות העוברות תהליך הפשרה, כלומר הן בתהליך של שינוי ייעוד הקרקע. ואם החל תהליך שכזה, זהו כבר יתרון ההופך את הקרקע לאטרקטיבית יותר. דבר שבא לידי ביטוי גם במחיר הקרקע. ומנגד, קרקעות שאינן נמצאות בתהליך הפשרה, הן פחות אטרקטיביות.
אז האם כדאי לרכוש או לא? ובכן, זה תלוי מאוד בפרופיל שלכם בתור משקיעים. אם הקרקע לא החלה תהליך הפשרה, יתכן כי יעברו עוד שנים רבות. ואם הכוונה שלכם היא לבנות בית מגורים, אז אולי זהו לא רעיון טוב.
אך מנגד, אם כוונתכם היא להשקיע, ויש לכם את הסבלנות לחכות שערך הקרקע יעלה; זו עשויה להיות השקעה משתלמת בטווח הארוך.
אנו ממליצים לכם להתייעץ עם עורך דין למקרקעין על מנת לבדוק מהו הסטטוס של הקרקע, והאם יש סיכוי שתופשר בקרוב.
התהליך של הפשרת קרקע חקלאית אינו מתרחש בין לילה. זהו הליך בירוקרטי ארוך ויש בו שחקנים רבים. כך שבפועל זה עשוי לקחת שנים. לעתים רשויות מקומיות דוחפות לכך, והדבר יכול לשחק לטובתכם מכיוון שיש להן יכולות לזרז עניינים.
אך עדיין יש צורך בהכנת תכניות אדריכליות ותכניות הנדסיות, ולעבור דרך גופים מקומיים וארציים לצורך קבלת כל האישורים.
אתם אולי חושבים על בניית בית, או אולי בתור יזמים חושבים על בניית בניין מגורים. אך מבחינת הרשויות נדרש לפתח תשתיות, ולדאוג לכל השירותים שהקהילה זקוקה לה. כך שבפועל זה באמת לוקח זמן.
גם כאשר התכניות עבור אישור, עדיין לא ניתן לעלות עם דחפורים ולהתחיל לבנות. ישנו נוהל שבו התכנית מפורסמת על מנת שהציבור ובעלי העניין יכולו להביא הסתייגויות והתנגדויות. ורק לאחר שלב זה, התכנית תעבור לוועדה המחוזית.
קרקע חקלאית
כפי שכבר אמרנו, השאלה האם לרכוש קרקע חקלאית תלויה מאוד בפרופיל שלכם בתור משקיעים, אך בכל זאת כדאי לפנות אל עורך דין לענייני מקרקעין על מנת לבצע כמה בדיקות לגבי הקרקע.
אחד הדברים הראשוני שיש לבדוק הוא תכניות המתאר (תכניות מחוזיות ותכניות מקומיות). יתכן כי אתם חולמים על בית צמוד קרקע, אך אולי הרשויות דווקא מתכננות שהמקום יהוה לצורך תחבורה ומסחר.
יש לבדוק את העניין של הרשות המקומית הרלוונטית לגבי אותן קרקעות. ישנן רשויות מקומיות הזקוקות לשטחים לבנייה, ולכן זהו היבט חיובי אשר יכול לסייע. אך מנגד, במקרים אחרים ישנן רשויות העשויות לגלות התנגדות.
כדאי גם לבדוק את הבעלות על הקרקע. אם ישנו הסכם שיתוף במקרקעין, זה מגדיל את הסיכוי שיהיה ניתן לקדם פרויקטים.
באופן כללי, כדאי לחפש קרקע חקלאית למכירה באזור המרכז ואזור השרון. אלו הם אזורים של ריכוזי אוכלוסיה גדולים, ובהם קיים מחסור בקרקעות לבנייה. ולכן באופן טבעי הקרקעות הללו צפויות לעבור הפשרה.
קרקע חקלאית למכירה
כאשר אתם נתקלים במודעות מפתות לרכישת קרקע, אל תמהרו לקבל החלטות פזיזות. פנו לייעוץ משפטי, יחדיו נוכל לעשות את כל הבדיקות.
עורך דין נדלן מישאל גאון מביא איתו ניסיון רב בכל סוגיות המקרקעין, לרבות תמא 38, הסכם שיתוף מקרקעין, עסקאות קומבינציה ועוד.
עורך דין מקרקעין בראשון לציון – עקבו אחרינו גם ברשתות החברתיות
