העברת בעלות דירה ללא תמורה היא סוג של עסקת מקרקעין בעלת מאפיינים ייחודיים. יש סיבות שונות מדוע אנשים מבצעים פעולה שכזו, כמו למשל העברת דירה במתנה מהורה לילד בתור מתנת חתונה, אך יתכנו גם נסיבות אחרות. במאמר זה נדבר על המאפיינים המיוחדים של העברת דירה ללא תמורה, וגם על המשמעויות מבחינת מיסוי ומשפט. וזאת תוך כדי התייחסות לשלושת המקרים של העברת דירה מהורה לילד, העברת דירה במתנה בין אחים והעברת דירה במתנה מילד להורה.
העברת בעלות דירה ללא תמורה
החוק הישראלי לוקח בחשבון כי ישנן נסיבות שונות בהן דירות יועברו בין קרובים בתור מתנה. ולכן הוא גם מאפשר לבצע אותן תוך כדי קבלות פטור ממס שבח, וגם פטור חלקי ממס רכישה. אך מנגד, החוק גם מנסה למנוע ניצול לרעה של ההליך, ולכן מגדיר תנאים ומגבלות עבור עסקה שכזו. כאשר התנאי הבסיסי ביותר הוא שבאמת לא התקבלה שום תרומה עבור הדירה, אפילו לא באמצעות צד שלישי.
העברת נכס ללא תמורה היא עסקת מקרקעין לכל דבר, ובהתאם לכך גם חשוב לבצע אותה בעזרתו של עורך דין מקרקעין. אנו מניחים כי ברור לכם כי מדובר בעניין קצת יותר מורכב מאשר מסירת מפתחות הדירה לאדם שלו אתם רוצים להעניק את הדירה. למעשה החוק מחייב אתכם להכין חוזה לצורך העברת הדירה. הדבר היחידי שמבדל את המתנה מעסקת מקרקעין רגילה, הוא שאין כאן התחייבות הדדית שבה צד אחד נותן דירה וצד שני צריך לשלם עבורה.
בהזדמנות זו גם נזכיר כי ניתן להכניס סייגים שונים לחוזה, אך לא נרחיב בסוגיה זו הפעם.
גם עסקת מתנה, כמו העברת דירה בין אחים או העברת דירה במתנה מהורה לילד, חייבת ברישום בלשכת רישום המקרקעין. חשוב מאוד גם לרשום הערת אזהרה, על מנת למנוע עסקאות סותרות.
האם צריך לשלם מס בעת קבלת הדירה? מכיוון שמדובר בעסקת מקרקעין, נשאלת השאלה האם יש צורך לשלם מס רכישה? ובכן, ההנחה היא שמקבל הדירה אינו מחזיק בדירה נוספת ולכן פטור ממס. אך במידה ויש בבעלותו דירה, והוא מקבל דירה נוספת – בעת מכירת הדירה הראשונה יהיה עליו לשלם את מלוא המס.
העברת בעלות דירה ללא תמורה, המזכה בהטבות מס, מותרת רק עבור קרובים מדרגה ראשונה. אלו יכולים להיות בני הזוג, הורים, ילדים ובני זוגם, אחיות ואחיות.
מבחינת מס הרכישה, על מקבל המתנה לשלם רק שליש ממס הרכישה בעסקה רגילה, וזאת בכפוף למדרגות המס הרגילות. חישוב המס לוקח בחשבון את כל הדירות שבבעלות התא המשפחתי.
כאשר מדובר במס שבח, קרובי המשפחה הם בני זוג, הורים, הורי ההורים, צאצאים, צאצאי בני זוג ובני זוגם של הצאצאים, אחיות ואחיות ובני זוגם.
מעניק המתנה פטור מתשלום מס שבח. ואילו מקבל המתנה יידרש לשלם מס שבח במידה וימכור אותו – מס שבח הכולל גם את התקופה בה הדירה הייתה בבעלות מעניק המתנה. כדאי להתייעץ עם עו“ד נדל“ן, יתכן כי הדירה במעמד של דירת מגורים מזכה, וניתן לקבל פטור ממס שבח.
העברת דירה במתנה מהורה לילד
ישנם מקרים רבים בהם מתבצעת העברת דירה במתנה מהורה לילד. לפני הכל זה מכיוון שהורים רבים רוצים להעניק סיוע לילדיהם. ואם יש להם את האפשרות הכלכלית לעשות זאת, הם בוודאי ירצו להעניק דירה לילדיהם. אך זה כמובן משמש גם לצרכים אחרים כמו מניעת סכסוכי ירושה עתידיים, הגדלת אחוזי מימון המשכנתא ופעולות שונות הנעשות במסגרת תכנון המס.
יש לעשות את העסקה בעזרתו של עו“ד מקרקעין. יש צורך לערוך הסכם מתנה, תצהיר נותן מתנה ותצהיר מקבל מתנה. עורך הדין יטפל גם בכל התצהירים אותם יש להגיש למיסוי המקרקעין, וגם בנושא העברת הזכויות.
העברת דירה במתנה מילד להורה
העברת דירה במתנה מילד להורה היא אמנם פחות שכיחה, אך אם אתם עושים זאת לצורך תכנוני מס, יתכן כי זוהי הצורה המועדפת למימוש ההטבות.
מבחינת הטבות המס, אין הבדל בין הורים המעניקים מתנה לילד, לבין ילד המעניק מתנה להורים. אך העברת הנכס צפויה להשפיע על עסקאות מקרקעין עתידיות שיבוצעו, וסביר להניח כי ההורים פחות צפויים לבצע עסקאות מקרקעין עתידיות. ולכן אנו אומרים כי יתכן שזה משרת יותר טוב את מטרות תכנון המס. כמובן שחשוב לבדוק את נסיבות המקרה עם עורך הדין.
העברת דירה במתנה בין אחים
אחים מוחרגים מבחינת הטבות המס בעת העברת בעלות דירה ללא תמורה, אך נראה כי בציבור ישנן תפיסות מוטעות בנושא. בשנת 2013 תוקנה הגדרת הקרובים בחוק, על מנת להחריג את האחים. הסיבה לכך הייתה החשש של רשות המסים לניצול לרעה של הזכויות.
אך על פי סעיף 62 לחוק המקרקעין, עדייו ישנה אפשרות לקבל את הטבת המס. הסעיף קובע כי הפטור ממס שבח יחול על העברת דירה בין אחים, במקרים בהם הדירה התקבלה אצל האח המעביר בירושה או מתנה מההורים. ואם לא, עדיין קיימת אפשרות של פטור על דירה יחידה, אם זהו המקרה.
עורך דין מקרקעין
העברת דירה במתנה יכולה להיות גם כתוצאה מרצון טוב, וגם לצורך תכנוני מס או תכנוני ירושה. איך שלא נסתכל על זה, תמיד מדובר באירוע בעל השלכות משפטיות, ותמיד יהיו לו היבטי מיסוי.
חשוב מאוד לפנות אל עורך דין לענייני מקרקעין על מנת לטפל בהליך. עורך הדין יכול לסייע לכל אחד לבחור בהליך הנכון המאפשר להגשים את מטרותיו, וגם ליהנות מכל הטבות המס הרלוונטיות.
משרד עורכי דין מקרקעין מישאל גאון עומד לשירותכם בכל סוגיות המקרקעין. למשרדינו ניסיון רב ואנו מעניקים סיוע בכל תחומי המקרקעין, לרבות עו“ד לייצוג דיירים, הסכמי שיתוף ,הסכם קומבינציה, רכישת נחלות חקלאיות, פרצלציה ועוד.
מצאו אותו בגוגל מפות.
