הפעם נדבר על אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין. אנו תמיד מזכירים לכולם את החשיבות של עורך דין לענייני מקרקעין בכל עסקה; תפקידו של עורך הדין הוא לערוך בדיקות שונות בטרם ביצוע העסקה, ולערוך חוזה לרכישת הנכס; חוזה אשר ישמור על הזכויות שלכם.
זהו תפקיד בעל אחריות רבה. במידה ועורך הדין יתרשל ולא יבצע את כל הבדיקות או יטעה באיזה פרט משמעותי – אתם עלולים לשלם על כך ביוקר. ולכן אין ספק כי ישנה אחריות רבה על עורך הדין. ולצערנו בהחלט היו מקרים בהם עורכי דין התרשלו בתפקידם. בתי המשפט רואים זאת בחומרה, מכיוון שעורך הדין אמור לספק את הביטחון לכלל הציבור שאינו בקיא בכל הפרטים המשפטיים.
וכמובן, גם אתם צריכים להימנע ממצבים שכאלו. זכרו תמיד לחפש עורך דין נדלן מנוסה, עורך דין מקרקעין מומלץ ובעל ניסיון. כך תוכלו לדעת שאתם בידיים טובות.
חיפשתם עורך דין לצורך הסכם קניית קוטג או רכישת קרקע חקלאית? במאמר זה נדבר על החובות והאחריות החלות על עורכי דין לענייני מקרקעין.
עסקאות מקרקעין – התחייבות כבדת משקל
עבור האדם הממוצע, עסקת מקרקעין כמו למשל רכישת דירה למגורים, היא העסקה הגדולה ביותר שיעשה במהלך חייו. ובאופן כללי, אלו הן תמיד עסקאות כבדות משקל ,ולא רק מבחינה כלכלית. ולכן שאלת אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין היא חשובה מאוד.
עסקת מקרקעין היא התחייבות חוזית וקניינית וחייבים לבצע בדיקות משפטיות, בדיקות הקשורות לענייני מיסוי מקרקעין, בדיקות תכנוניות ועוד. נכון, יתכן כי ישנו שוני בין הבדיקות שנעשה בעת רכישת דירה מקבלן או הבדיקות שנעשה בעת רכישת קרקע לבנייה. אך תמיד ישנן בדיקות חשובות שיש לעשות מול גופים וגורמים שונים.
רק דמיינו מצב שבו רכשתם קרקע מתוך כוונה לבנות עליה בניין למגורים, אך עורך הדין שכח לבדוק את תכניות התב“ע, ולאחר שהשקעתם את מיטב כספכם גיליתם שלא ניתן לבנות. אין ספק כי אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין היא סוגיה משמעותית.
אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין
בראש וראשונה ישנה חובת הזהירות כלפי הלקוח, וזוהי גם הסיבה מדוע עורכי דין צריכים ביטוח אחריות מקצועית. על פי חובה זו על עורך הדין להזהיר את הלקוח בדבר כל סיכון אפשרי בעסקה, ולפיכך גם עליו לערוך את הבדיקות הנדרשות. אם ישנה בדיקה מסוימת שעורך הדין לא ערך, עליו ליידע את הלקוח!
יתכן כי בדיקות מסוימות אינן בסמכותו של עורך הדין. למשל אם מדברים על רכישת נכס, חשוב לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס ומדובר בהרבה יותר מפרטים אסתטיים. למשל חשוב להסתכל על התכניות ועל מה שקיים בפועל, לוודא שאין חריגות בנייה. בדיקה חשובה שזו אינה בתחום השירותים של עורך דין מקרקעין, לצורך כל ישנם מהנדסים. אך חובתו של עורך הדין היא ליידע את הלקוח בדבר הצורך בבדיקה שכזו.
על מנת לעמוד בחובת הזהירות, ראשיתם כל על עורך הדין לערוך בדיקות מקדימות הכוללות את זהות המוכר והזכויות שלו בנכס. אנו רוצים לוודא כי המוכר הוא אכן בעל הזכויות בנכס, ואין שעבודים הערות אזהרה או כל בעיה בלשכת רישום המקרקעין העלולה להציב אתכם בסיכון. זה כולל גם בדיקות בועדה המקומית לתכנון ובנייה ומחלקת ההנדסה. אסור לפספס שום דבר.
אלו הן רק כמה דוגמאות לבדיקות שיש לעשות, אך הן עלולות להשתנות בהתאם לסוג הנכס שבו מדובר.
כמו כן אנו מתייחסים אל עורך דין לרכישת נכס גם בתור עורך דין למיסוי מקרקעין. אנו מצפים ממנו שיבדוק גם סוגיות הקשורות למיסוי, לרבות היטלים ואגרות שונות. למשל היטל השבחה יכול להשפיע מאוד על עלויות העסקה והכדאיות שלה, ולכן חשוב להבין את כל היבטי המיסוי ולראות את התמונה המלאה.
אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין – מה לא באחריותו של עורך הדין
ישנם גם דברים שאינם באחריותו של עורך הדין והוא אינו מתעסק בהם. אך אין המשמעות היא שעורך הדין מתנער מכל אחריות והדבר אינו נוגע אליו. במסגרת חובת הזהירות והאחריות של עורך הדין – עליו ליידע את הלקוח גם על הדברים שהוא אינו בודק, והם חשובים ומשמעותיים לעסקה.
למשל חשוב לבדוק את המצב התכנוני של הדירה, ואם עורך הדין לא בודק זאת עליו להודיע ללקוח ולהנחות את הלקוח בעניין. על פי פסיקת בית המשפט, במידה ועורך הדין אינו מבצע בדיקות שכאלו, הדבר צריך להיפגע בהסכם בינו לבין הלקוח (וזהו לא חלק מהסכם הרכישה).
מתוך התבוננות בפסקי דין, במקרים של תביעות נגד עורכי דין, נראה כי בתי המשפט נוקטים בעמדה נוקשה בסוגיות של אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין. השופטים מדגישים כי עורך דין לרכישת דירה אינו נמצא שם אך ורק בשביל תיקוני הגהה או בדיקת תנאי התשלום – הוא חלה עליו חובה מוגברת לערוך את כל הבדיקות המשפטיות.
יש לברך על הגישה הזו של בתי המשפט, היא זו המעניקה לרוכשי הדירות ביטחון. הם יודעים שניתן לסמוך על עורכי הדין, הרי שום עורך דין לא ירצה לסכן את המוניטין שלו ובטח שלא לשלם פיצויים ללקוחותיו, פיצויים העלולים להגיע לסכומי עתק.
למרות כי החוק מגן עליכם במקרה רשלנות של עורך דין, אך עדיין זהו מצב שאף אחד לא ירצה להיקלע אליו. לכן תמיד הפקידו לחפש עורך דין מקרקעין מומלץ; כזה שמביא איתן ניסיון עשיר בתחום.
רוצים לדעת עוד על אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין? משרדינו נמצא ברחוב ההגנה 13 ראשון לציון, מגדל ירון מילר. הוראות הגעה בגוגל
