מה זה תמא 38, מה צריך לדעת ולמה חשוב להיעזר בשירותיו של עוד התחדשות עירונית לפרויקט שכזה?
תמ“א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. למרות שזהו הנימוק המרכזי עבור התכנית, בפועל זו היא תכנית להתחדשות עירונית לכל דבר. תכנית שיש בה פוטנציאל לשיפור תנאי המגורים והגדלת ערך הדירה.
במהלך השנים התחזקה בישראל ההבנה כי בנייני המגורים עינם עמידים בפני רעידות אדמה. למרות כי זמן רב לא התחוללה בישראל רעידת אדמה חזקה, ההיסטוריה והגאולוגיה מלמדים אותנו כי זה יכול להתרחש בכל רגע. בשנות השבעים נקבע בישראל תקן אשר נועד להבטיח את יציבות המבנים במקרה של רעידת אדמה. והמבנים החדשים שנבנים בישראל נדרשים לעמוד בתקן. אך מנגד ישנם בניינים רבים שנבנו לפני שנים רבות ואינם עומדים בתקן.
חיזוק המבנים הקיימים הוא פרויקט יקר, ואין זה מעשי להטיל על הדיירים את הדרישה לממן זאת מכספם. על מנת לתת מענה לבעיה נהגתה תכנית יצירתית במסגרתה תאושר תוספת בנייה. הדיירים יוכלו למכור את זכויות הבנייה לקבלנים, ואלו יממנו את חיזוק המבנה ויגרפו רווחים מתוספת יחידות הדיור.
נכון שבמהלך השנים נשמעה ביקורת על התכנית, אך בכל זאת יש לה יתרונות משמעותיים. זוהי הזדמנות עבור הדיירים לשפר את תנאי המגורים. במסגרת פרויקטים שכבר התבצעו בהצלחה, בעלי דירות זכו בדירות מחודשות, גדולות יותר ובסטנדרטים מודרניים. הפרויקטים גם העניקו שיפור של כל התשתיות, כמו למשל הוספת מעלית למבנים ישנים. פעולות אלו הביאה לשיפור החזות החיצונית של המבנה, לחיזוק המבנה, עליה ברמת החיים וכמובן עליה בשווי הנכס.
תמ“א 38 הוא הליך מורכב וגם ארוך. במהלך התהליך יש צורך בהתארגנות של הדיירים, פנייה לקבלן, ניהול משא ומתן, התנהלות מול הרשויות, חתימת חוזה ובסופו של דבר שיפוץ כללי למבנה. כבר מהרגע הראשון חשוב לפנות אל עורך דין תמא 38 על מנת לקבל את הסיוע המקצועי והעזרה המשפטית.
תמא 38
למעשה ישנן שתי תכניות תמ“א, האחת היא תכנית 38/1 המדברת על חיזוק למבנים קיימים, כפי שהסברנו. והשנייה היא תכנית 38/2, בה מתבצע פינוי בינוי; כלומר המבנה הקיים נהרס ובמקומו נבנה חדש.
בשני סוגי התכניות יש צורך בעזרתו של עו"ד מקרקעין על מנת לנהל משא ומתן מול הקבלנים ולהבטיח את הזכויות של הדיירים. לכולם יש אינטרס בביצוע העסקה, אך ברור שכל צד מנסה למשוך לכיוון שלו. הדיירים ירצו לקבל כמה שיותר מהפרויקט, כמו למשל חנייה ומעלית בנכס, ואילו הקבלנים ירצו למקסם את הרווח שלהם. וללא עוד התחדשות עירונית, אתם צפויים לקבל את המינימום.
למעשה העניין מורכב עוד יותר. אתם רוצים להיות בטוחים שאתם בוחרים בקבלן הנכון, קבלן שיש לו את היכולת הביצועית והגב הכלכלי. אינכם רוצים להיקלע למצבים בהם הקבלן פושט רגל באמצע תהליך הבנייה. אינכם יכולים לסמוך על המזל, יש צורך לבצע בדיקות רקע לגבי הקבלן, וגם לבנות חוזה המעניק לכם מנגנוני הגנה מספקים. וכאן בדיוק עורך דין נדל"ן נכנס לתמונה.
עורך דין תמא
מתכננים פינוי ובינוי או תמ“א 38/1? אם כך נשאלת השאלה באיזה שלב יש לפנות אל עורך דין לענייני מקרקעין? התשובה שלנו היא כבר ברגעים הראשונים, עוד לפני שפונים אל הקבלנים.
עורך דין תמא מסייע לכם כבר בשלב ההתאגדות של הדיירים. מדובר במשימה לא פשוטה בהתחשב בכל שמדובר בבניין עם דירות רבות, ולכל בעל דירה רצונות אחרים. יש צורך לגבש חזית אחידה על מנת להתנהל מול הקבלנים בצורה יעילה. ועל מנת ליעל את העבודה חשוב לבחור נציגות של הדיירים מול תתבצע ההתנהלות.
עוד התחדשות עירונית מסייע לכם כבר בשלב של בחירת הקבלן שיוביל את הפרויקט. וכאן יש לעורך הדין יתרון משמעותי, מכיוון שהוא מכיר את השוק ויודע מי הם השחקנים האמינים והחזקים שאפשר לסמוך עליהם. המטרה היא להוציא מכרז בו היזמים יתחרו ביניהם ויעניקו לכם את ההצעות הכי טובות.
ההתנהלות מול הקבלן דורשת משא ומתן. עורך דין תמא 38 מכיר היטב את התחום ויודע מה מקובל בתחום ומה נהוג לבקש מהקבלן, כך תוכלו להשיג את החוזה הטוב ביותר.
עבודתו של עורך הדין אינה מסתיימת לאחר חתימת החוזה. לכל אורך הדרך הוא מפקח על כל התהליך ומוודא כי הקבלן עומד בסיכומים, וכי הכל מתנהל בצורה תקינה. עבודתו של עורך הדין מסתיימת רק לאחר שהפרויקט הסתיים לשביעות רצונכם, ולאחר שהנכס נרשם על שמכם ברישום המקרקעין.
עוד התחדשות עירונית
כאשר מחפשים עורך דין תמא 38 יש לחפש עורך דין בעל ניסיון מעשי בתחום זה. למעשה זה עורך דין מקרקעין, אך לא כל משרד עורכי דין מקרקעין הוא בעל ניסיון בפרויקטים מסוג זה. ניסיון מעשי הוא חשוב מאוד, ישנם דברים רבים אשר יכולים להשתבש ואין חכם כבעל ניסיון.
משרדינו נמצא ברחוב ההגנה 13 ראשון לציון, מגדל ירון מילר. הוראות הגעה בגוגל
