פינוי ובינוי

פינוי ובינוי הוא אחת מתכניות ההתחדשות העירונית הקיימות במדינת ישראל. ההבדל המהותי בין הליך זה לבין תכנית תמא 38, הוא שכאן במקום השבחה של הנכס הקיים, ישנה הריסה ובנייה מחדש.

תכניות התחדשות עירונית מביאות איתן הרבה מאוד פוטנציאל, ממנו יכולים להרוויח גם הדיירים, גם הקבלנים וגם הסביבה כולה. אך אם נהיה מציאותיים, אנו יודעים כי החיים הם אינם חלום ורוד. לא אחת אנו שומעים בתקשורת על פרויקטים שנתקעו, ובעיות שונות במערכת היחסים בין הדיירים לבין הקבלנים. אכן, לצד הפוטנציאל ישנם סיכונים. ועל מנת להפחית את הסיכונים, תמיד חשוב להתנהל באמצעות עורך דין פינוי בינוי.

פינוי ובינוי

המהות של פרויקט פינוי בינוי היא הריסת מתחמי מגורים קיימים ובנייה של חדשים במקומם. אלו הם בדרך כלל מתחמים ישנים במצב ירוד. הבנייה המחודשת מאפשרת לקבל מבנים חזקים יותר, עמידים יותר ומודרניים יותר. כך גם מגדילים את היצע הדירות ומחדשים תשתיות בסביבה. פרויקט התחדשות עירונית הוא הזדמנות להתקין מחדש תשתיות שונות, כמו מים וחשמל; לפתח גנים ציבוריים ועוד.

ומבחינת הדיירים, תכניות התחדשות עירונית מאפשרות להם להשביח את הנכס ואת כל סביבת המגורים. בסיום הפרויקט הם יכולים לקבל נכס גדול יותר, בעל ערך גבוה יותר, כמו גם תשתיות משופרות מסביב.

אך גם הקבלנים מרוויחים. במסגרת פרויקט פינוי ובינוי הם מקבלים זכויות בנייה לדירות נוספות, וזה מהווה עבורם את התמריץ הכלכלי. פרויקט התחדשות עירונית מסוג זה דורש את פינוי הדיירים בטרם מתחילה ההריסה של המבנה, ולמשל כל תקופת הזמן של הבנייה החדשה. ועל הקבלנים לספק את הפתרונות ולשאת בהוצאות.

באמצעות מודל זה ניתן לשקם אזורים עירוניים ולשפר את איכות החיים, גם כאשר לדיירים אין את היכולות הכלכליות לעשות זאת. אך יש לקחת בחשבון כי שדרוג המבנה צפוי גם לגרום להוצאות שוטפות גבוהות יותר – למשל תשלומי ארנונה גבוהים יותר בגלל ששטח הדירה יגדל, והוצאות תחזוקה גבוהות יותר.

פרויקטים מסוג זה גם מביאים איתם הטבות מס ההופכות את הפרויקט לכדאי עבור היזמים והדיירים.

עוד פינוי בינוי

ברור לכולם שפרויקט פינוי ובינוי דורש חתימה על הסכמים משפטיים, ויש כאן אינטרסים מנוגדים. מצד אחד הדיירים רוצים להבטיח את מלוא הזכויות שלהם ולקבל את התמורה המרבית. אך מנגד הקבלנים, שעבורם זה יבוא על חשבון הרווחים שלהם מהפרויקט.

זוהי אחת הסיבות המרכזיות מדוע על הדיירים להתארגן ולשכור את שירותיו של עוד פינוי בינוי. בשל האינטרסים המנוגדים, הם אינם יכולים לסמוך על עורכי הדין המייצגים את הקבלנים. עליהם למצוא עורך דין מקרקעין הבקיא בנושאי התחדשות עירונית ויכול לשמור על האינטרסים שלהם בעסקה.

שימו לב כי כבר בהתקשרות הראשונית עם הקבלנים הם צפויים לבקש מהדיירים לחתום על ”הסכם התחייבות להימנעות מניהול משא ומתן“. הקבלן עומד להשקיע משאבים לצורך בדיקת ההיתכנות והכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ולכן הוא רוצה הסכם שיגן עליו למשך תקופה מסוימת וימנע מכם לפנות לקבלנים אחרים. הרצון של הקבלן לחתום על הסכם כזה הוא מובן ומוצדק, אך בכל זאת יש להיזהר ממלכודות, ולכן כבר בשלב זה חשוב לפנות אל עורך דין פינוי בינוי.

עורך דין פינוי בינוי

עורך דין פינוי בינוי צריך להיות מעורב בכל שלבי המשא ומתן על ההסכם ועד לחתימתו. במסגרת ההסכם יש לקבוע את אבני הדרך המרכזיות למימוש ההסכם, וגם את התנאים הנדרשים לצורך ביטול הסכם פינוי בינוי.

אחד הרכיבים המרכזיים של ההסכם הוא התמורה שאתם מקבלים, וזהו חלק מרכזי בחוזה מול הקבלן. להלן כמה עקרונות מקובלים בחוזים של התחדשות עירונית:

• שוויון במפתח התמורה – לפי עיקרון זה נקבע שכל הדיירים יהיו זכאים לתמורה דומה, לפי אופי הדירה שבבעלותם. יש המוסיפים גם חובת שקיפות המחייבת את הקבלן לדווח לדיירים על כל שינוי בתמורה שיקבל בעל דירה אחד בהשוואה לאחרים.
• דיור חליפי – הדבר הבסיסי ביותר שיש להבטיח הוא פתרון דיור חלופי בתקופת הבנייה. יתכנו מודלים שונים, למשל מתן דירה זמנית או השתתפות בשכר הדירה, עד לאכלוס הבניין החדש. ניתן להוסיף לכאן גם הוצאות נלוות כמו הוצאות ההובלה.
• התמורה שתתקבל בגמר הפרויקט – חשוב שהסכם יגדיר במיוחד מה הדיירים מקבלים. הם צריכים לדעת מה יהיה שטח הדירה שיקבלו, מה יהיה המפרט הטכני שלה והיכן יהיה מיקומה במבנה. יש לקחת בחשבון גם את נושאי החנייה, הצמדות ורכוש משותף. ניתן גם לסכם על חלופות שונות, כמו למשל קבלה של שתי דירות קטנות במקום דירה גדולה, קבלה של דירה קטנה ויתרת הכסף במזומן, מימון דיור מוגן וכו‘.
• מי נושא בעלויות – יש לקבוע בחוזה מי נושא בעלויות השונות, האם הדיירים או הקבלן. מקובל שכל עלויות התכנון והבנייה חלות על היזם, כמו גם סוגיות מיסוי המקרקעין. אך תשלומים אחרים חלים על הדתיים. כמובן שלא ניתן להשאיר שום דבר באוויר, עוד פינוי פינוי יפרט הכל בחוזה.

אלו הן רק כמה מהסוגיות בפרויקטים מסוג זה. הנושא מורכב למדי וחשוב להתנהל בעזרתו של עורך דין פינוי בינוי. משרד עורכי דין מקרקעין מישאל גאון מביא איתו ניסיון עשיר בתחום של התחדשות עירונית, פינוי-בינוי ותכניות תמ“א 38, תוספת מרפסת שמש ועוד.  אתם מוזמנים לפנות אלינו לצורך ייעוץ וליווי משפטי מלא.

עקבו אחרינו גם בפייסבוק