חוזה מכר דירה הוא המסמך המשפטי העומד בלבה של כל עסקת רכישה של דירה, בין אם זו רכישת דירה מיד שנייה או רכישת דירה מקבלן. הסכם מכר מגיע לקראת השלבים הסופיים, לאחר שבוצעו כל הבדיקות, נסגרו כל הפינות ופרטי המשא המתן. זהו החוזה המסדיר מבחינה משפטית את כל מערכת היחסים בין הקונה לבין המוכר, הוא מגדיר את כל תנאי העסקה ופרטיה.
ישנם הסכמי מכירת דירה המוגדרים כ ’חוזה מכירת דירה סטנדרטי‘, אך איננו ממליצים לחתום על הסכמים אלו ללא התייעצות עם עורך דין להסכם מכר. כמעט תמיד ישנם מקרים מיוחדים וצרכים שהחוזה צריך לענות עליהם. לכן מוטב לעשות זאת עם עורכי דין מקרקעין. חוזים סטנדרטים בדרך כלל מוצעים על ידי קבלנים, ואלו משקפים בעיקר את האינטרס של הקבלן, לכן יש להיות זהירים.
עסקת רכישת דירה היא עסקה גדולה וחשובה, ישנם סיכונים רבים ואין צורך לקחת סיכונים מיותרים; לכן ממומלץ לפנות תמיד לייעוץ משפטי. בהזדמנות זו נזכיר כי גם מוכר הדירה, וגם הרוכש חשופים לסיכונים. שניהם יפיקו תועלת מייעוץ משפטי.
הסכם מכר
להלן כמה נקודות מרכזיות אשר צריכות להופיע בחוזה בין הקונה לבין המוכר; מראש אנו מדגישים כי מדובר רק בכמה היבטים של החוזה, וישנם דברים חשובים שלא הזכרנו; לכן אין לראות בדברים תחליף לייעוץ אישי עם עורך דין למכירת דירה.
- חוזה מכר דירה צריך להגדיר היטב את הנכס שעליו מדובר. הוא צריך לכלול את כתובת הנכס המדויקת כפי שהיא רשומה במרשמי המקרקעין של מדינת ישראל. יש לכלול קומה, פרטי גוש, חלקה, תת חלקה, תיאור הדירה והצמדות.
- יש הנוהגים לרשום גם את שטח הנכס, אך כאן עשויות להתגלות בעיות שונות. לעתים השטח הרשום אינו משקף את שטח הדירה, לעתים רק בגלל שיטות מדידה שונות שהשתנו עם השנים.
- כדאי לכלול הצהרה של המוכר לגבי השימוש המותר בדירה.
- חשוב לציין מהי התכולה שתישאר בדירה. יתכן כי סוכם שפריטי ריהוט מסוימים יפונו על ידי המוכר, ויתכן כי סוכם שפריטים מסוימים יישארו; עורך דין להסכם מכר ממליץ כי הכל יוזכר בחוזה. אם סוכם כי ארונות, מזגנים, נברשות וכו‘, יישארו בדירה – יש לציין זאת בהסכם.
- החוזה צריך לציין את התמורה עבור הדירה, ואת אופן התשלום ופריסת התשלומים. שימו לב כי בעת רכישת דירה מיד 2 אין צורך בתשלום מע“מ. מס השבח ומס הרכישה יחושבו על פי הסכום הנקוב. במידה וסוכם כי מס השבח יוטל על רוכש הדירה, יש להגדיר זאת בחוזה.
חוזה מכר דירה
אחד הדברים החשובים בחוזים הוא מנגנוני הביטחון. לכל אחד מהצדדים ישנם אינטרסים שהוא רוצה להבטיח. למשל הרוכש רוצה לדעת כי המוכר עומד בכל הפרטים שעליהם סוכם, ולא יהיו כל מיני הפתעות אשר יעמידו את כספו של הרוכש בסיכון. ואילו מוכר הנכס רוצה להיות בטוח כי הוא יקבל את התמורה עבור הדירה.
תפקידו של עורך דין חוזים הוא לקבוע את מנגנוני הביטחון בחוזה. בדרך כלל כל צד מביא עורך דין להסכם מכר מטעמו. כל עורך דין שומר על האינטרסים של הלקוח שלו, ובדרך כלל עורכי הדין מעבירים ביניהם טיוטות של החוזה, עד אשר מוסכם החוזה הסופי.
בהקשר של המנגנונים להבטחת האינטרסים, המוכר עשוי לדרוש סעד לאכיפת ההסכם, פיצויים על ביטול ההסכם, פיצוי מוסכם על איחור בתשלום וכו. על מנת להבטיח את הזכויות של הקונה, לעתים מפקדים את מלוא התמורה עבור הנכס בידי נאמן, לצד כל המסמכים וייפוי הכוח המאפשרים לנאמן לבצע את העברת הבעלות. כך ניתן למנוע מצבים בהם המוכר יחזור בו מהעסקה. יתר על כן, זה נותן מענה למקרים שבהם ישנם תשלומי מסים שהמוכר לא שילם, ניתן יהיה לקזז אותם מתוך כספי התמורה שמחזיק הנאמן.
עורך דין להסכם מכר
חוזה מכר דירה הוא דבר חשוב ומורכב, וחשוב לתת לעורך דין מטעמכם לבדוק אותו. אך למעשה כבר בשלבים ההתחלתיים, עוד לפני שמגיעים למעמד החתימה על החוזה, מומלץ לפנות לעזרתו של עורך דין מקרקעין מומלץ. עורך הדין יכול לבצע את כל הבדיקות המקדימות, ולוודא כי תתקיים עסקה בטוחה. גם כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן, עדיין ישנם סיכונים. ולכן חשוב לפנות לעזרה משפטית.
חשוב לזכור כי הסכם מכר הוא רק אחת הסוגיות בעת רכישת דירה. סוגיה נוספת ובעלת חשיבות גדולה היא תשלומי המס. וכאן עורך דין מקרקעין מביא איתו ערך מוסף; הוא יכול להביא בהירות אל תוך העסקה על מנת שלא תהיו מופתעים מדרישות תשלום המס. ויותר מזה, הוא יכול לסייע בתכנוני מס חכמים.
חושבים על מכירה או רכישת דירה, פנו אל עורך דין מישאל גאון לצורך עריכת הסכם מכר. במשרדינו תוכלו לקבל את כל השירותים המשפטיים וליווי מלא עבור ההעסקה; מהבדיקות המקדמיות ועד העברת הבעלות על הנכס.
עקבו אחרינו גם ברשתות החברתיות
