עורך דין לענייני קרקעות מעניק סיוע וליווי משפטי במגוון סוגי עסקאות, ובכללן הסכם מכירת קרקע חקלאית. כמו כל עסקת מקרקעין, לצורך הסכם מכירת נחלה חקלאית אתם זקוקים לליווי משפטי באמצעות עורך דין קרקעות. אך שלא נתבלבל, מכירת נחלה חקלאית שונה במהותה מעסקאות מקרקעין אחרות. היא כפופה למדיניות מיסוי מקרקעין שונה, ויש בה הליכים בירוקרטיים שונים.
לפני הכל חשוב להבין מהי נחלה חקלאית. ובכן אלו המתגוררים במושב מחזיקים בקרקע חקלאית; היא משמשת גם למגורי המשפחה וגם לפעילות חקלאית. כולנו מכירים את התופעה במסגרתה נחלות חקלאיות משמשות למטרות אחרות, אך אלו הן פעילויות בלתי חוקיות.
הסכם מכירת קרקע חקלאית
כפי שאמרנו ישנו שוני בין עסקאות מקרקעין כמו רכישת מגרש (שאינו חקלאי) או רכישת דירה, לבין רכישת קרקע חקלאית. אך ההבדלים הבולטים הוא שכאן נדרש רישום ברשות מקרקעי ישראל, זאת לעומת עסקאות אחרות בהן הרישום נעשה בטאבו (לשכת רישום המקרקעין).
ההבדל השני נוגע לזכויות בקרקע. הבעלות על קרקע חקלאית אינה בעלות רגילה כפי שאנו רואים בדירות, אלא מוגדרת כזכויות של ברי רשות או זכות חכירה. הזכויות הללו ניתנות למכירה והורשה, אך עלולות להתעורר בעיות שונות הנובעות מתוך החוזה של המושב מול רשות מקרקעי ישראל. ענייני הזכויות עשויים להיות סבוכים ומורכבים, ולכן תמיד חשוב לבדוק מראש עם עורך דין קרקעות. וזה נכון גם לגבי מי שרוצה למכור קרקע חקלאית במושב וגם עבור מי שמעוניין לרכוש.
הבדל שלישי וחשוב מאוד קשור לענייני מיסוי מקרקעין. עבור עסקאות של מכירת דירות ישנם תנאים מסוימים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח, אך זהו אינו המצב כאשר מדובר במכירת נחלה חקלאית. במידה ובנחלה ישנם שני בתי מגורים, המוכר יחויב במס עבור מכירת הבית השני; במידה ומלבד הנחלה החקלאית הוא מחזיק בעוד דירה – לא יקבל פטור. כמו כן הרשויות מבחינות בין החלק המשמש למגורים והחלק המשמש לחקלאות, ועליו אין פטור ממיסוי. היבטי המיסוי חשובים מאוד בכל הסכם מכירת קרקע חקלאית, חשוב להתייעץ עם עורך דין לענייני קרקעות לצורך תכנון מס אופטימלי.
ישנו היטל נוסף בעסקאות מסוג זה אותו לא נמצא בעסקאות מקרקעין אחרות – דמי הסכמה. זהו היטל המשולם לרשות מקרקעי ישראל. צורת החישוב די מורכבת, אך באופן כללי מדובר בכשלושים אחוז מערך התמורה.
בעת רכישת דירה רגילה חשוב לוודא מי בעל הזכויות ולבדוק עיקולים ושעבודים; בדיקות אלו מבוצעות בטאבו. אך כאשר מדובר בנחלה חקלאית המבצע מורכב יותר ויש לבצע בדיקות שונות ברשות מקרקעי ישראל, אגודת המושב והסוכנות היהודית.
ולבסוף ישנו מכשול נוסף, רוכש הנחלה צריך גם לעבור ועדת קבלה על מנת לקבל את אישור המושב; דבר שלא קיים כאשר רוכשים דירה או מגרש שאינו במושב.
עורך דין קרקעות
בכל עסקת מקרקעין ישנן סיכונים, דברים שצריך לבדוק והליכים בירוקרטיים שיש לעבור. הסכם מכירת קרקע חקלאית מביא איתו סיכונים ייחודיים והליכים בירוקרטיים שונים מאלו הקיימים בעסקאות מקרקעין אחרות; ולכן חשוב לעשות זאת באמצעות עורך דין קרקעות שילווה אתכם במהלך העסק. תמיד אתם זקוקים לסיוע משפטי על מנת לשמור על האינטרסים שלכם, וזאת בין אם אתם בצד המוכר או הצד הרוכש.
עורך דין לענייני קרקעות מאפשר לכם לא רק יעילות אלא גם יותר שקיפות. יתכן שישנם דברים רבים שאינכם מודעים אליהם וחשוב שלא תהיו מופתעים. למשל אתם עשויים למצוא את עצמכם מופתעים בגלל דרישות תשלום שונות לסוכנות היהודית, ואלו עשויים להיות סכומים גבוהים. לכן חשוב להיעזר בעורך דין המאפשר לכם לראות את התמונה המלאה בטרם חתימה על חוזה. עורך הדין לא רק מאפשר לכם לראות את התמונה המלאה, אלא גם מסייע בתכנוני מס אופטימליים ושמירה על כדאיות העסקה.
דברים נוספים שיש לקחת בחשבון
כדאי שתשאלו את עצמכם מהן הציפיות שלכם בעת רכישת הקרקע. ישנם אנשים החושבים על איכות החיים בכפר ומצפים לבנות את בית חלומותיהם, אך מופתעים לגלות שהם מוגבלים בגלל שהקרקע לא הופשרה לבנייה. לכן ישנם אלמנטים בעסקה שיש לבדוק, והם אינם קשורים באופן ישיר למוכר הנכס אלא לתכניות ממשלה.
שימו לב שישנו גם הבדל בין חכירת קרקע חקלאית בבעלות המדינה לבין רכישת קרקע חקלאית בבעלות פרטית. במידה והקרקע בבעלות המדינה, ביום שתופשר לבנייה היא תחזור לבעלות המדינה ואתם תקבלו פיצוי זעום.
עורך דין לענייני קרקעות
משרד עורכי דין מקרקעין, מישאל גאון, עומדים לשירותכם בכל סוגיות המקרקעין והנדל“ן החשובות. בזכות הניסיון הרב והידע המשפטי אנו מסוגלים להסיר את כל הספקות בעסקה. אנו מסוגלים לבצע את כל בדיקות הרקע על מנת להבטיח את מלוא הזכויות ואת הגשמת התכניות שלכם ללא מכשולים וללא הפתעות. במשרדנו תוכלו לקבל ליווי מלא בעת רכישת קרקע חקלאית, ייצוג יזמים וקבלנים, הליכים משפטיים מול מנהל מקרקעי ישראל וכל סוגיה רלוונטית.
קבוצות רכישה, הסכם שכירות סטנדרטי או כל סוגיה המטרידה אתכם, אל תהססו לפנות אלינו בכל שאלה.
עקבו אחרינו גם ברשתות החברתיות
