היתר בנייה הוא האישור שמנפיקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבצע עבודות בנייה, לרבות הריסה או שינוי בשימוש במקרקעין. זהו לא רק מסמך המתיר את הבנייה, אלא הוא כולל גם את הגרמושקה – זהו תשריט המכיל פרטים רבים על כמו למשל שם האדריכל, תכניות תב“ע החלות על הנכס, הקלות שאושרו, מפה טופוגרפית של החלקה, תרשים סביבה, חישובי שטחים ועוד.
זהו מסמך חשוב ביותר, הנעשה לפי סטנדרטים קפדניים. וישנם גם הליכים ברורים לגבי האופן שבו מגישים בקשת היתר בנייה, וגם הגשת הבקשה דורשת מסמכים רבים, מדידות, תכנית בנייה ועוד.
בגדול ניתן להגיד כי בקשת היתר היא עבודה משותפת המשלבת אדריכלים, מהנדסים וכמובן עורך דין מקרקעין. ולצורך הפקתו יש לעבוד מול רשויות שונות כמו למשל מכבי האש, חברת החשמל, פיקוד העורף ואפילו רשות העתיקות במקרים מסוימים.
חוק התכנון והבנייה הוא זה הקובע מתי צריך לקבל היתר בנייה. כמובן שהקמת בניין או הריסתו, בניית בית פרטי או שינויים בקונסטרוקציה במסגרת התחדשות עירונית – כולם דורשים היתר בנייה. אך החוק חל גם על מבנים אחרים, לרבות מבנים ניידים ואפילו עמודי חשמל ותמרורים.
היתר בנייה במושבים
הסוגיה של היתר בנייה במושבים קצת יותר מורכבת, והיא יכולה להיות רלוונטית מאוד עבור כל מי שהולך אחר החלום ורוצה לרכוש נחלה חקלאית. לפעמים אנשים ניגשים לעניין בתמימות, ולא מודעים לזכויות הבנייה. ויתכן אפילו כי המבנים הקיימים נבנו ללא היתרי בנייה.
במאמר אסקור את הנושא באופן כללי ואגע בכמה נקודות חשובות. אך ברצוני להדגיש כי טרם רכישת נחלה חקלאית, חשוב להתייעץ עם עורך דין מושבים. וכמובן אם נדרש היתר בנייה במושבים, חשוב להסתייע בעורך דין מנוסה.
חשוב להדגיש כי הנושא צריך להטריד גם את אלו אשר מוכרים את הנחלה החקלאית. יש להניח כי הרוכש מקווה לקבל את היתר הבנייה במהירות, מייד לאחר רכישת הנחלה. אך הוא עשוי לגלות כי עומדים לפניו קשיים רבים. ומכיוון שבקשות אלו מוגשות על שמו של המוכר, יש כאן פתח לבעיות רבות ואף טענות ודרישות להשבת כספים מצידו של הקונה.
עוד דוגמה למצב שעשוי להיות בעייתי היא כאשר הקונה מקבל את החזקה על הנחלה, ומתחיל בהליכי בנייה בטרם הועברו כל הזכויות (תהליך הנמשך זמן). במצב זה המוכר עשוי למצוא את עצמו נותן את הדין על מחדליו של הקונה. למשל במידה והקונה יבצע בנייה ללא היתר.
וישנן דוגמאות נוספות למקרים בעייתיים גם מבחינתו של המוכר וגם מבחינתו של הקונה. אך הנקודה השובה היא שבעזרת עו“ד מושבים ניתן להכניס ביטחון לעסקה ולתת מענה משפטי מונע לכל אותן סיטואציות.
דמי היתר בנחלה
כאשר מדובר על זכויות בנחלה חקלאית, חשוב לזכור כי בעל הקרקע הוא רשות מקרקעי ישראל. וזה שרכש את הנחלה, בפועל מוגדר כחוכר. זכויות הבנייה שלו הן תוצאה של אותה התקשרות חוזית.
על פי המדיניות הקיימת ניתן לבנות על הנחלה החקלאית 3 בתים: ביתו של בעל הנחלה, ביתו של בן ממשיך (160 מ“ר), ובית שלישי נוסף עבור נכד המתגורר בנחלה (55 מ“ר).
אך הנושא הולך ומסתבך מכיוון שזכויות בניה ניתנו גם על פי תכניות המתאר, כך שבפועל נבנו בתים הגדולים מ 160 מ“ר. ובמקרים אלו בעל הנחלה נדרש לשלם דמי היתר בנחלה. כלומר זהו תשלום עובר אותן זכויות נוספות שמימש.
ואם זה לא מספיק מסובך, נוכל לספר לכם כי במקרים מסוימים ישנן גם מגבלות בנייה הנובעות מתוך תקנות של משרד החקלאות, וגם הוא צד במתן היתר בנייה במושבים.
כאשר ישנו בית בנחלה, על שטח העולה על 160 מ“ר, יש לשלם דמי היתר בנחלה. הסכום לתשלום יקבע על ידי השמאי הממשלתי. והוא לוקח בחשבון את שווי המגורים באותו היישוב, כך שהסכום יכול להשתנות ממקום למקום. גם כאן נזכיר כי חשוב להתייעץ עם עורך דין לענייני מקרקעין, ולא למהר לקבל כל דרישת תשלום.
בהחלט ניתן להפחית דמי היתר באמצעות הגשת השגה, אך יש לבדוק עם עורך הדין האם כדאי לעשות זאת.
עורך דין מושבים
לסיכום הדברים, בכל פעולה הקשורה לרכישה או מכירה של נחלה מקרקעין, חשוב להתייעץ עם עורך דין לענייני מקרקעין הבקיא ומנוסה בסוגיות המושבים והחקיקה הרלוונטית.
מדובר בנושא מורכב הכולל חקיקה וגופים שונים מאשר עסקאות נדל“ן פרטיות, ויש לתת את תשומת הלב לפרטים הקטנים. לא בטוח כי הציפיות שלכם לגבי השימוש בקרקע, או לוחות הזמנים לבנייה הם ריאליים. המצב הקיים בהרבה מושבים, של בנייה בלתי מוסדרת ובלתי חוקית, עשוי ליצור רושם כאילו אין בעיות. בפועל הרשויות מגישות כתבי אישום, מוציאות צווי הריסה ודרישות תשלום של דמי שימוש ראויים.
על מנת לקבל מענה מקצועי אתם מוזמנים לפנות אל משרדי עורכי דין מקרקעין מישאל גאון. משרדינו מטפל במגוון הסוגיות המשפטיות המאפיינות את תחום המושבים, לרבות בן ממשיך, פרצלציה במושבים, היתרי בנייה ועוד.
עקבו אחרינו גם בפייסבוק
