פיצול נחלה

פיצול נחלה במושבים מעניק לכם את האפשרות לחלק את הנחלה לשתי יחידות שונות. פיצול נחלות במושבים יכול לפתור בעיות הקשורות להורשה ביו דורית, וגם לפתוח דלת למקור הכנסה נוסף. במאמר זה נסבר על ההליך וגם כמה עולה פיצול נחלה.

בעבר נחלות קרקעיות פוצלו לשתיים. חלק אחד שימש למגורי הבעלים והחלק השני עבור הפעילות החקלאית. החוק אפשר לבנות על החלק למגורים גם בתי מגורים עבור הצאצאים, אך עד לשנת 2011 לא התאפשר לחלק את חלקת המגורים לשני מגרשים שונים בבעלויות שונות. כיום בעקבות החלטה 1523 בעלי החלקות יכולים לפצל את חלקת המגורים. כך ניתן לעגן זכויות ולרשום אותם ברישומי המקרקעין כיחידה נפרדת. היתרון הוא שכך ניתן לבנות על חלקת המגורים ללא צורך בהוכחת רצף בין דורי. ניתן לבצע רק פיצול אחד, זאת מכיוון שגודל חלקת המגורים עומד על 375 מ“ר, וחובה להשאיר 160 מ“ר לנחלה העיקרית. זאת למעט מקומות בהם התב“ע מאפשר פיצול נוסף.

פיצול נחלות במושבים

פיצול נחלה הוא למעשה תהליך פרצלציה. על מנת לבצע פיצול נחלות במושבים יש להגיש בקשה, בהתאם להחלטה 1523, למחלקה החקלאית במנהל מקרקעי ישראל (מומלץ לעשות זאת באמצעות עו“ד מושבים).

הגשת הבקשה דורשת את:

חתימת האגודה, אישור מורשי חתימה מטעם האגודה.
תשריט שנערך על ידי מודד מוסמך ובו מסומנת חלקת המגורים.
כתב התחייבות של האגודה השיתופית לעמוד בתכנית תמ“א 35 (עמידה במכסות יחידות הדיור).
נסח רישום זכויות מלשכת רישום המקרקעין

במסגרת התנאים לאישור העסקה יש צורך רישום חלקה א‘ במרשמי המקרקעין, הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בנחלה, החוכר צריך להתגורר בנחלה ויש לבצע תשלום של 3.75% מערך חלקת המגורים לבניה של 375 מ“ר.

הסדרת השימושים הלא מוסדרים

כפי שאמרנו, בטרם פיצול נחלה יש להסדיר את כל השימושים וחריגות הבנייה, אחרת הבקשה לא תטופל. לצורך ההסדרה יש לפנות לוועדה המקומית על מנת להוציא העתקים של כל התכניות, היתרים והדוחות המופיעים בו. בנוסף יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל על מנת לראות האם ישנם דו“חות פיקוח. לאחר קבלת כל הפרטים יש להשוות את הנתונים אל מול המצב בשטח.
אם המבנים הוקמו לפני שנת 1965, וניתן להוכיח זאת, אין צורך בהיתר.
בנוסף להיתר הבניה, נשאלת השאלה האם השימוש במבנים אלו הוא חקלאי או משהו אחר. אם נעשה שימוש אחר, ללא אישור, זוהי הפרה הגוררת קנסות.

עבור מבנים שקיימים בשטח ולא נמצאו אישורים עבורם, כדאי לנסות ולבדוק האם הוקמו לפני שנת 1965. אם הם הוקמו לפני שנה זו, אפשר לפנות למרכז מיפוי ישראל ולבקש תצלומי אויר של הנחלה משנת 1965 ולנסות להוכיח את הימצאותם של מבנים אלה ואז לא יידרש היתר עבורם.

בשלב זה חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין לענייני מושבים. יש לבחון האם ניתן לאשר בדיעבד את המבנים הקיימים, האם קיימת כדאיות כלכלית והאם ניתן לקבל אישור לפעילותם. לאחר שהתקבלו כל ההחלטות לגבי המבנים שתרצו לאשר בדיעבד, יש להתחיל בתהליך קבלת ההיתרים. אך במקרים רבים ההחלטה המשתלמת יכולה להיות דווקא להרוס את המבנים ולהימנע מקנסות, וגם מהזמן הממושך הנדרש לקבלת היתר. אם בחרתם לקבל היתר, שימו לב שעליכם לעצור את השימוש במבנים עד לקבלת ההיתר, זה רק יפעל נגדכם. במידה והדבר יתגלה ההליך יפסק ותקבלו קנסות נוספים.

כמה עולה פיצול נחלה

ראשית כל חשוב לדעת כי ישנן שתי אפשרויות לעשות פיצול נחלות במושבים. האחד הוא באמצעות תשלום דמי כניסה, והשני הוא באמצעות דמי רכישה.

תשלום דמי כניסה הוא תשלום של חלק משווי חלקת המגורים בנחלה, ורכישת זכויות הדרגתית במגרש המפוצל. בשלב זה תשלמו על זכויות בסיסיות. יש לשלם 3.75% משווי חלקת המגורים. שטח המגרש המפוצל, הכולל זכויות בניה בהיקף של 160 מ“ר, יופחת מזכויות חלקת המגורים של הנחלה. בעבור השטח המפוצל יש לשלם 29.25% מהשווי. לכל התשלומים יתווסף מע“מ.

קיימת אפשרות לרכוש זכויות בניה מעבר להיקף הבניה הבסיסי, זאת בתנאי שקיימת תכנית תב“ע תקפה. במקרה זה גם תדרשו לשלם דמי חכירה על התוספות.

באפשרות השנייה, תשלום דמי רכישה, ניתן לרכוש את מלוא הזכויות בחלקת המגורים. זה מתייחס לזכויות קיימות והעתידיות. יש לשלם דמי רכישה בשיעור של 33% משווי חלקת המגורים בנחלה (בעת הכניסה להסדר שילמתם כבר 3.75%, כך שבפועל יש לשלם עוד 29.25% מהשווי. בנוסף יש לשלם עוד 33% משווי יתרת זכויות הבניה התקפות וגם עבור הפוטנציאל התכנוני.

ניתן לבצע התחשבנות מחדש עבור תשלומי עבור אשר שולמו, בכפוף להתניות של ההחלטה.
ישנם סעיפים המתייחסים לשיעורי התשלומים באזורי עדיפות לאומית.
בנוסף לתשלומים אלו יש לשלם היטל השבחה ומס רכישה. ויש לקחת בחשבון גם את התשלומים לכל אנשי המקצוע (עורכי דין, מודדים, אדריכלים וכו‘).

מלבד התשלומים יש להכין תכנית תב“ע הכוללת תשריטים, תקנון והוראות לתכנון הבנייה. ותצ“ר (תכנית לצורכי רישום) מאושרת על ידי המרכז למיפוי ישראל במעמד של ”כשירה לרישום“