העברת דירה במתנה היא אינה עסקת מקרקעין רגילה, זוהי עסקה הכפופה לחוק המתנות. במאמר זה נסביר מדוע אנו עשויים לבצע העברת נכס ללא תמורה, אילו יתרונות טמונים בצעד שכזה וכל מה שצריך לדעת בנושא.
העברת דירה במתנה
העברת נכס לאל תמורה יכולה להתבצע בנסיבות שונות, להלן כמה דוגמאות:
- מתנה תמימה מתוך רצון לעזור – הדוגמה הכי טובה לכך היא העברת דירה במתנה לילדים. ישנם מקרים רבים בהם ההורים רוצים לעזור לילדיהם להתחיל בחיים ולהקים משפחה, ולכן עשויים לנקוט בצעד זה. למשל זו יכולה להיות מתנת החתונה.
- במסגרת תכנוני מס – רבים פונים אל עורך דין מקרקעין לצורך עזרה בתכנון מס. ולעתים, במסגרת תכנוני המס אנו משתמשים בכלי זה של עסקת מתנה, לצורך חיסכון במס רכישה או מס שבח.
- ישנם מקרים בהם אדם רוצה לרכוש דירה להשקעה, אך הוא כבר מחזיק בדירת מגורים אחת. המשמעות של זה הוא שהוא יחויב במיסוי גבוה יותר. לכן במקרים שכאלו ניתן לבצע עסקת מתנה למישהו קרוב, ובכך להפחית את נטל המס. למעשה במקרים רבים הורים מבצעים העברת דירה במתנה לילדים בדיוק מסיבות אלו; הם רוצים לרכוש דירה נוספת מבלי לשלם מסים גבוהים.
- באופן דומה עשויים להיות מצבים בהם העסקה מתבצעת לצורך חיסכון ממס שבח. אדם הנחשב למרובה דירות מחויב בתשלום מס שבח בסך 25% עבור הערך הנוסף שקיבל על דירה שמכר. אלו עשויים להיות סכומים גבוהים מאוד, ולעתים אדם המחזיק בשתי דירות ירצה לבצע עסקת מתנה על מנת לחסוך בתשלומי מס שבח.
- לצורך השגת משכנתה – בנק ישראל מטיל הגבלות על הבנקים אשר אינן מאפשרות להם להעניק מימון של יותר מחמישים אחוז בעת רכישת דירה להשקעה. ישנם אנשים המעוניינים להשקיע בעוד נכס, אך זקוקים למימון גדול יותר מהבנק. במקרים אלו יתכן כי כדאי להם לבצע עסקת מתנה, כמו למשל העברת דירה ללא תמורה בין אחים, על מנת לקבל 75% מימון.
- העברה בין דורית – ישנם אנשים מבוגרים המתכננים לחלק את רכושם במסגרת הצוואה. אך מכיוון שצוואות הן לפעמים סוגיה ההופכת למאבקים קשים בבתי המשפט, לעתים בעלי הדירות יעדיפו לעשות העברת נכס במתנה עוד בעודם בחיים.
- להגן על זכויות – אנשים המתחילים מערכת יחסים במסגרת פרק ב‘ בחיים או חייבים בהליכי חדלות פירעון לעתים משתמשים בכלי זה לצורך הגנה על זכויות.
לא משנה אם מדובר בהעברת דירה לילדים, העברת דירה ללא תמורה בין אחים או בין בני זוג, תמיד חשוב לעשות זאת באמצעות עורך דין לענייני מקרקעין.
העברת דירה במתנה לקטין
ישנם מקרים בהם הורים מעוניינים לבצע העברת דירה במתנה לקטין. מקרה זה הוא קצת שונה מהמקרים האחרים. דבר ראשון, על פי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ“ב-1962, פעולה שכזו דורשת את אישור בית המשפט.
על מנת לבצע העברת דירה במתנה לקטין יש לפנות אל עו“ד מקרקעין לצורך עריכת הסכם העברת דירה במתנה. לאחר מכן יש להגיש את הבקשה לאישור בית המשפט, דבר הכרוך באגרה. במקביל יש להעביר את הבקשה גם לאפוטרופוס הכללי. בית המשפט ייבחן את הבקשה, כאשר טובתו של הקטין לנגד עיניו. במידה ובית המשפט יאשר את הבקשה היא תקבל תוקף של פסק דין.
לאחר מכן יש לדווח לרשויות המס. במידה ואין פטור, תדרשו לשלם את המסים. במקביל יש לדווח לרשות המקומית על העברת הבעלות, גם כאן יש צורך בתשלום אגרה. בשלב הבא יש לבצע את הרישום בלשכת רישום המקרקעין. גם כאן כדאי לעשות זאת בעזרתן של עורך דין נדל“ן לצורך טיפול בכל ההליכים הבירוקרטיים.
במידה והעברת הדירה לקטין נעשית במסגרת הסכם גירושין, היא לא תחשב לאירוע מס. לגבי חישובי המס של ההורים, במידה ויש להם עוד דירה; למרות שביצעו עסקת מתנה, הם עדיין יחשבו למרובי דירות עד שהקטין יגיע לגיל 18.
העברת דירה ללא תמורה בין אחים
גם המקרה של העברת דירה ללא תמורה בין אחים הוא קצת שונה. על פי החוק, זכות במקרקעין המועברת בין אחים ללא תמורה תהיה פטורה ממס שבח רק אם הזכות התקבלה אצל האח (המעביר) במתנה או בירושה מאת הורי האחים או מהורי הוריהם. בפועל יש להוכיח כי לפחות 85% מהכספים אשר שימשו לרכישת הדירה המועברת, מקורם במתנה.
על מנת למנוע ניצול לרעה של הטבות המס, החוק גם קובע תקופת צינון. אם המעביר נותן המתנה עשה שימוש בפטור ממס לפי סעיף 62 לחוק (דחיית מס) – מקבל המתנה חייב להמתין עד חלוף מועד של תקופות צינון המצוינות בחוק, עד שיהיה זכאי בעתיד למכור אותה בפטור ממס שבח.
חובת ההוכחה חלה על מבקש הפטור ממיסוי.
העברת דירה במתנה לילדים
כל הנושא של העברת דירה במתנה הוא נושא מורכב; כאשר מדובר בהעברת דירה במתנה לילדים, כפי שכבר הסברנו, ישנו הבדל גדול בין העברת דירה במתנה לקטין או לילד שעבר את גיל 18.
כל עסקת מתנה היא מקרה ייחודי. חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני שמבצעים כל פעולה. יתכן שיש לכם כוונה כלשהי מאחורי העברת הנכס, אך חוסר הבנה של החוק עשוי לגרום לכם להיות מופתעים לגבי הזכויות וענייני המיסוי.
כמו תמיד, בכל סוג של עסקת מקרקעין, חשוב לפנות אל משרד עורכי דין מקרקעין לצורך ייעוץ מקדים.
עקבו אחרינו גם ברשתות החברתיות
