הסכם מכר דירה

הסכם מכר דירה הוא ההסכם המגדיר את כל תנאי העסקה ומאפייניה. בשאיפה שזהו יהיה הסכם מאוזן המבטיח את האינטרסים של שני הצדדים ודואג ליצירת כל מנגנוני הביטחון המשפטיים לטובת שני הצדדים.

במאמר זה נסביר מהם האינטרסים המרכזיים שיש להגן עליהם בעסקה, עבור כל אחד מהצדדים. מהן הנקודות המרכזיות בחוזה מכירת דירה. למה חשוב לעשות זאת באמצעות עורך דין מכר דירה (עו“ד מקרקעין) ומה שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה.

הסכם מכר דירה

אם ננסה להפשיט את העסקה – יש לנו צד אחד המעניק תמורה כספית, וצד אחד שמעביר זכויות בכנס תמורת התשלום הכספי. מנקודת המבט של מוכר הנכס, האינטרס המרכזי שלו בעסקה הוא להבטיח כי הוא יקבל את מלוא התמורה שסוכם עליה , במועד שסוכם. זהו אחד האינטרסים המרכזיים עליהם יש להגן במסגרת העסקה, אך כמובן שישנו גם צורך להגן על המוכר ולמנוע מצבים העלולים להוביל לתביעות משפטיות נגדו.

מבחינת רוכש הנכס, האינטרס שלו זה לקבל את הזכויות על הנכס – ללא שעבודים, עיקולים או פגמים משפטיים והנדסיים. חוזה המכר צריך להבטיח לו את קבלת הזכויות על הנכס, ללא שום מכשול או בעיה משפטית.

לכאורה אלו הן דרישות אלמנטריות, אך בפועל זהו אינו דבר מובן מאליו. יש להשתמש בכלים משפטיים על מנת להבטיח כי כל התנאים יתקיימו, ולכן חייבים עורך דין חוזים שידע לעשות את כל הבדיקות המקדימות לגבי הנכס, וגם לנסח את החוזה המשפטי לביצוע העסקה (הסכם מכר דירה).

המוכר חשוף לסכנות שונות בעת ביצוע העסקה. למשל יתכן כי הרוכש ירצה לחזור בו מהתחייבויותיו ולא לבצע את העסקה, ויתכן שפשוט לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו מסיבות כלכליות. שני המצבים הם בעייתיים מבחינת המוכר. החוזה צריך להבטיח פיצוי למוכר במקרה שהרוכש יחזור בו. במידה ולרוכש קשיים כלכליים, לא ניתן לחייב אותו לקיים עסקה שאין לו את היכולות הכלכליות לבצע. במקרים אלו מקובל לקבוע פיצוי של 10% מהתמורה, אותם ניתן לדרוש במקרה שהעסקה בוטלה (ללא צורך בהוכחת נזק למוכר). זהו רק היבט אחד, אך החוזה צריך לתת מענה לבעיות שונות הקשורות לתשלום.

המוכר זקוק לכלים משפטיים המבטיחים לו כי המוכר יבצע את ההסכם ויעביר את הנכס לבעלותו. אחד מהמנגנונים השכיחים הוא הפקדת התמורה בידי נאמן, אשר ישחרר אותם רק לאחר שהתקבלו כל המסמכים לצורך העברת הזכויות.

זוהי רק דוגמה קטנה לאינטרסים עליהם צריך לשמור בעת עריכת ההסכם.

הפרקים המרכזיים בהסכם המכר

הסכם מכר דירה הוא הסכם מפורט המגדיר באופן מדויק את כל התנאים של העסקה ואת כל מאפייניה. כל פרט קטן הוא בעל חשיבות, וזה לטובת שני הצדדים. החוזה מאפשר לבצע עסקה בעלת תנאים ברורים ומוגדרים מראש, ושומר על האינטרסים של שני הצדדים. כל עסקה היא בעלת מאפיינים שונים, למשל מבחינת תנאי התשלום וגם מאפייני הנכס. עורך דין מכר דירה בונה לכל עסקה את החוזה המתאים עבורה, אך תמיד יש לו מבנה קבוע הנשען על הפרקים הבאים:

הגדרת המכר – הגדרת הדירה תוך כדי פירוט מיקומה, מצבה המשפטי, מצבה הפיזי וכו‘.
הצהרות והתחייבויות המוכר – זוהי התחייבות של המוכר להעביר את הדירה כפי שהוגדרה בסעיף הקודם, ובתמורה לתשלום מהרוכש. פרק זה חשוב מאוד מכיוון שיש בו גם הצהרה על כך שאין בנכס חריגות בניה, תביעות משפטיות וכו‘.
הצהרות והתחייבות הקונה – בפרק זה התחייבות של הרוכש לביצוע העסקה. הרוכש נדרש להצהיר כי בדק את הנכס והוא לשביעות רצונו, זוהי הגנה חשובה עבור מוכר הנכס.
התמורה עובר הנכס – זהו הפרק המסדיר את התשלום. אין מדובר אך ורק בערך מספרי, אלא לוח זמנים מדויק וביטחונות. עניינים אלו חשובים מאוד לשני הצדדים.
מיסוי ואגרות – פרק זה מסדיר את אופן ההסדרה של תשלומי מסים ואגרות שונות, עד ולאחר העברת הבעלות. באופן טבעי המוכר אחראי על המסים והאגרות עד להעברת הבעלות, והרוכש לאחריה.
תרופות להפרת ההסכם – פרק זה עוסק בהפרות הסכם ומגדיר מהם יהיו הצעדים בנוגע להפרה של סעיפים בחוזה. זהו הפרק בו נגדיר את הפיצויים על ביטול החוזה.

עורך דין מכר דירה

אם חשבתם לחסוך שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה, זה עלול לעלות לכם ביוקר. גם בתור בעלי נכס המציעים אותו למכירה, וגם בתור רוכשי דירה – שניכם חשופים לסיכונים רבים. עורך דין מכר דירה דואג לשמור על האינטרסים של לקוחותיו. למעשה זה מתחיל עוד לפני החוזה, בשורה של בדיקות מקדימות לגבי הנכס והנאותות המשפטית של העסקה.

ללא עורך דין לרכישת דירה, אתם עלולים לרכוש ”חתול בשק“ ולהיקלע לבעיות משפטיות שיעלו לכם ביוקר. בין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן או רכישת דירה מיד שנייה, תמיד חשוב עורך דין מטעמכם. יש להיות זהירים לגבי חוזים מוכנים שהוכנו על ידי עורכי דין מטעם הקבלן, אלו הם חוזים המוטים לטובתו של הקבלן. תמיד חשוב כי עורך דין מקרקעין מטעמכם יעבור על החוזה.

שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה

מקובל כי שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה עומד על כ 0.5% משווי העסקה. ניתן להגיד כי ככל שערך הדירה עולה, כך גם תשלמו יותר עמלה לעורך הדין. אך מנגד, יתכן כי בעסקאות גדולות, עורך הדין יסכים להתפשר על גובה העמלה.
ישנם שיקולים שונים אשר עשויים להשפיע, והם קשורים באופן ישיר למאפייני העסקה. עסקאות מסוימות עשויות להיות פשוטות יחסית, אך באחרות ישנה מורכבות וצורך בעבודה רבה על הכנת החוזה. מומלץ לפנות למשרד עורכי דין מקרקעין על מנת לקבל הצעת מחיר.

באופן כללי חשוב להבין כי זוהי הוצאה המחזירה את עצמה. לא רק שליווי משפטי יכול למנוע מכם הוצאות מיותרות וסיכונים רבים, הוא יכול גם לסייע בתכנון מס שיחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.