מהו הסכם שכירות בלתי מוגנת, האם ישנו חוזה שכירות סטנדרטי קצר ומהו הדבר הנכון לעשות בטרם חותמים על הסכם שכירות?
הסכם שכירות בלתי מוגנת
חוזה שכירות בלתי מוגנת הוא החוזה הנהוג כיום בישראל. המונח ’שכירות מוגנת‘ הוא שריד להסדר ישן של שכירות בדמי מפתח; זהו אולי פרק מעניין בהיסטוריה של מדינת ישראל, אך לא ממש רלוונטי עבור מי שמחפש דירה להשכרה וצריך לחתום על חוזה.
שכירות מוגנת נועדה על מנת לתת מענה לבעיות איתן מדינת ישראל התמודדה בשנות החמישים. הייתה זו מדינה צעירה ודלה באמצעים, ולצד אתגרים ביטחוניים היא קלטה גלי עלייה גדולים של עולים חסרי אמצעים שהגיעו לכאן. מכיוון שלא היו לעולים את האמצעים לרכוש דירה, המדינה יצרה את הסדר דמי המפתח אשר איפשר להם ליהנות מדיור לכל תקופת חייהם בתשלום ”דמי מפתח“, שהיה סכום קטן וצנוע. הסדר זה העניק לדיירים זכויות רבות, המקרבות אותם למצב של בעלות מלאה על הדירה, ולכן נחשב לשכירות מוגנת.
כיום הדברים הללו אינם רלוונטיים והסכם שכירות רגיל הוא הסכם שכירות בלתי מוגנת.
הסכם שכירות בלתי מוגנת לטובת המשכיר
על מנת להימנע ממצב של הסכם שכירות בלתי מוגנת לטובת המשכיר, חשוב לקרוא היטב את ההסכם. רצוי כמובן לעשות זאת בעזרת עורך דין נדלן. יש המחפשים חוזה שכירות סטנדרטי קצר להורדה מהאינטרנט, אך אין להם את ההשכלה המשפטית על מנת להבין את הבעייתיות שלו, וחוסר ההתאמה למקרה שלכם.
על מנת שהחוזה לא יהיה לטובת המשכיר ויהיה מאוזן, חשוב לתת לעורך דין לעבור על כל סעיפיו. עורך הדין יכניס אל תוך החוזה את כל הסעיפים המגדירים את הזכויות והחובות של כל אחד מהצדדים, ונותן מענה למגוון תרחישים שעלולים להתרחש. יתכן כי התרחישים השונים נראים לכם לא רלוונטיים, אך הניסיון מראה כי לעולם אין לדעת מה יקרה מחר וכיצד הנסיבות ישתנו. עורך דין חוזים ראה ומכיר היטב את כל הבעיות המשפטיות שעלולות להתעורר, ולכן הוא יודע כיצד למנוע את הבעיות.
חוזה שכירות סטנדרטי קצר
משפחה המחפשת דירת מגורים או סטודנטים שרוצים מקום קרוב למוסד הלימודים עשויים לחפש חוזה שכירות סטנדרטי קצר. במידה והחלטתם לחתום על חוזה להשכרת דירה ללא עזרתו של עו“ד נדלן, כדאי שתבדקו היטב את החוזה לפני שאתם ממהרים לחתום. שימו לב לכמה נקודות מרכזיות חשובות:
- תאריך תחילת השכירות וסיום – הסכם שכירות חייב לציין את תאריך תחילתו (תאריך הכניסה) ותאריך הסיום. יתכן שאתם צריכים לפנות דירה לפני, ואתם חייבים להיות בטוחים שלא יהיו לכם הפתעות. לכן זה צריך להיות מעוגן בחוזה.
- העברת הנכס – החוזה צריך להגדיר את העברת הנכס לידי השוכר. חשוב להגדיר מה מצב הדירה כאשר מקבלים אותה ולוודא שמה שאתם מקבלים בפועל תואם לחוזה. למשל אם סוכם שהמשכיר יפנה ריהוט שיש בדירה, צריך לציין שתקבלו את הדירה ריקה (או להפך אם זה מה שסוכם).
- דמי השכירות – מה גובה דמי השכירות בנכס ומהו מועד התשלום.
- תיקונים בנכס – לאורך תקופת המגורים בדירה עלולות להופיע תקלות שונות הדורשות תחזוקה. למשל נזילות בגג, בעיות בדוד וכו‘. חשוב להגדיר מה באחריותו של בעל הנכס ומה באחריות השוכרים.
- תשלום חשבונות שוטפים – במהלך המגורים בנכס בוודאי תשתמשו בחשמל, מים וגם תדרשו לשלם ארנונה ותשלומי ועד בית. חשוב להגדיר היטב אילו תשלומים אתם צריכים לשלם ואילו נכללים בדמי השכירות.
- ערבויות לשכירות – בעל הנכס ירצה להבטיח כי תעמדו בתנאי התשלום של החוזה, וגם תישאו בעלויות במידה ותגרמו נזק לדירה. לכן הוא צפוי לדרוש ערבויות ופיקדונות שונים. למשל זהו יכול להיות שייק ביטחון או שטר ערבות.
- הגדרת השימוש בנכס – באופן עקרוני מטרת החוזה היא לצורך מגורים. מקובל להכניס בחוזים סעיפים האוסרים על שכירות משנית.
- פיצויים על הפרת חוזה – זהו סעיף חשוב גם לבעל הנכס וגם לשוכרים. יש לקבוע הסדר פיצויים למקרה שבו אחד הצדדים מפר את החוזה.
- אפשרויות יציאה מהחוזה – גם בתור שוכרים וגם משכירים יש לכם עניין בסעיף זה. למשל יתכן כי בגלל משהו בלתי מתוכנן תרצו לעזוב את הנכס לפני תום החוזה. לעתים ניתן להסכים מראש כי תוכלו למצוא דייר חליפי מבלי שהדבר ייחשב כהפרת חוזה. גם בעל הנכס עשוי לרצות למכור את הנכס בזמן שהוא מושכר, וחשוב להתייחס למקרים אלו בחוזה.
- ביקור של בעל הנכס – אדם המשכיר נכס בוודאי רוצה מידי פעם לראות מה מצב הנכס. אך מצד שני הדבר יכול להפריע לפרטיותם של השוכרים. לכן חשוב להגדיר את הדברים הללו ולקבוע מתי ובאילו נסיבות יתבצעו ביקורים.
עורך דין מקרקעין
בטרם חתימת הסכם שכירות בלתי מוגנת, כדאי מאוד להתייעץ עם עורך דין חוזה שכירות. לא תרצו הסכם שכירות בלתי מוגנת לטובת המשכיר, ולכן חשוב שעורך דין מטעמם יסייע בהשגת הסדר מאוזן השומר על הזכויות של שני הצדדים.
עורך דין מקרקעין, מישאל גאון, מביא איתו את הניסיון המשפטי בכל נושאי הנדל“ן. בין אם מדובר בחוזה שכירות לדירת מגורים או נכס מסחרי, אנו הכתובת הנכונה.
עקבו אחרינו גם בפייסבוק
