תביעות דיירים לפירוק שיתוף במקרקעין מתבצעות כאשר השותפים אינם מצליחים להגיע לפירוק בהסכמה (הסכם פירוק שיתוף). במאמר זה נסביר את חשיבותו של הסכם שיתוף, וכיצד מתבצע פירוק שיתוף גם במידה ואין הסכמה.
חוק המקרקעין פירוק שיתוף
במקרה של תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, חוק המקרקעין פירוק שיתוף מבקש להקל על מי שמבקש לבצע את ההליך, גם אם מדובר בצעד חד צדדי. על פי חוק המקרקעין, התשכ“ט 1969 ” כל שותף במקרקעין יכול ורשאי, אם זה רצונו שלו, להביא לפירוק השיתוף“. זהו עיקרון ברור, ללא תלות בחלקו היחסי של השותף במקרקעין.
פירוק שיתוף במקרקעין יכול להתבצע ב 4 דרכים:
- חלוקה פיזית של הנכס (חלוקה בעין) – אפשרות זו מתאימה כאשר מדובר במגרשים. למשל אם ישנם 4 שותפים במגרש ששטחו 4 דונם, וכל אחד מחזיק ב 25% מהבעלות, ניתן בקלות לחלק אותם ל 4 חלקות קטנות של דונם. וכל אחד יכול לעשות בחלקו לפי רצונו.
- פירוק באמצעות מכירת המקרקעין – כאשר לא ניתן לבצע חלוקה פיזית, או שהיא גורמת לנזק משמעותי לאחד מהשותפים (או כולם), במקרה זה נכס המקרקעין יימכר וכל אחד מהשותפים יקבל את חלקו.
- פירוק באמצעות רישום בית משותף – לעתים ניתן לפתור תביעות דיירים לפירוק שיתוף במקרקעין באמצעות רישום בית משותף. זהו סוג של חלוקה פיזית המתאימה למקרים בהם ישנו נכס ובו מספר יחידות דיור אשר ניתן לרשום אותן כבית משותף ולהקצות לכל אחד מהבעלים את חלקו היחסי.
הסכם פירוק שיתוף
זוהי למעשה הדרך הרביעית. ישנם מקרים בהם קיים בין הדיירים הסכם פירוק שיתוף, כלומר הסכם שיתוף המגדיר מראש את מנגנון פירוק השיתוף. במקרה זה פשוט יש לקיים את ההוראות הכתובות בהסכם.
תאורטית הסכם שיתוף יכול לכלול גם סעיף השולל את האפשרות של פירוק שיתוף. אך מגבלה שכזו, על פי חוק, תקפה לשלוש שנים בלבד. בית המשפט לא יכיר בתקופה ארוכה מ 3 שנים.
הסכמי שיתוף שכיחים מאוד במגרשים לבניית קוטג‘ים דו משפחתיים, כלומר בנייה של 2 יחידות דיור על אותה חלקה. הסכמים שכאלו מסדירים את הזכויות והחובות ההדדיות, ואת אופן קבלת ההחלטות.
במידה ואין התנגדויות של אף אחד מהצדדים, הדבר פשוט למדי. כל מה שיש לעשות זאת לפנות אל עו“ד מקרקעין על מנת לערוך את ההסכם.
הסכם פירוק שיתוף הוא הסכם המסדיר את תנאי הפירוק. הוא מציין מתי יכנס פירוק השיתוף לתוקף ומציין במפורש כי הוא מבטל את הסכם השיתוף. עורך דין מקרקעין מכניס בו גם סעיף המתייחס להפרת ההסכם.
תביעות דיירים לפירוק שיתוף במקרקעין
אז מתי בעצם מגיעים למצב של תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין?
ובכן, הסכמי השיתוף נועדו להסדיר את החלוקה והשימוש בנכס. הם מסדירים את כל החובות והזכויות. אך הבעיות מתחילות כאשר אחד השותפים אינו מסכים עוד לגבי התנאים, או פועל בניגוד לדברים המוסכמים. אם למשל אחד השותפים מעוניין למכור את החלק שלו, הוא אינו יכול לעשות זאת ללא הסכמת כל השותפים. במידה והשותפים מסכימים, אין צורך בהגשת תביעות דיירים לפירוק שיתוף במקרקעין. הוא יכול למכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד שלישי.
אך כאשר השותפים אינם מסכימים, או שלפחות אחד מהם אינו מסכים לבקשת הפירוק – במקרה זה יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
כאשר זכויות המקרקעין רשומות בטאבו, ניתן לפנות לבית המשפט. במידה והזכויות רשומות במנהל מקרקעי ישראל או חברה קבלנית, יש להבחין בין שני מצבים: אם שווי הנכס הוא עד 2 מיליון שקלים, ניתן להגיש תביעות דיירים לפירוק שיתוף במקרקעין בבית משפט השלום. במידה ושווי הנכס גבוה יותר, יש להגיש את התביעה בבית המשפט המחוזי.
מקרה יוצא דופן הוא כאשר מדובר בסכסוך משפחתי, כלומר כאשר אחד השותפים הוא בן משפחה ויש איתו סכסוך. במקרה זה התביעה מוגדת לבית המשפט לענייני משפחה, וזאת ללא תלות בשווי הנכס.
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין
הסכם שיתוף מקרקעין הוא דבר חשוב מאוד, והוא יכול לסייע במניעה של בעיות רבות. אך כמובן שיש לערוך אותו באמצעות עו“ד לענייני נדל“ן אשר יכול לקחת בחשבון את כל הבעיות האפשרויות ולערוך הסכם המשרת את כל הצדדים.
ישנם הסכמים מסוגים שונים, כל אחד מביא איתו מורכבות משפטית שונה. לצורך הדוגמה זהו יכול להיות הסכם עבור רכישת דירה בבניין שטרם נרשם כבית משותף, או כאשר מצטרפים לקבוצת רכישה. כל מקרה מביא את המורכבות שלו, ולכן חשוב לעבוד עם עורך דין בעל ניסיון.
משרד עורכי דין מקרקעין ישראל גאון עומד לשירותכם בכל סוגיות המקרקעין: הסכמי שיתוף, פירוק שותפות, הסכמי קומבינציה, תמא 38, קבוצות רכישה ועוד.
עקבו אחרינו גם ברשתות החברתיות
חוק המקרקעין פירוק שיתוף
