עו“ד נחלות הוא עורך דין המתמחה בסוגיות המשפטיות הרלוונטיות למושבים ונחלות חקלאיות. שתי דוגמאות שכיחות הן מכירת נחלה וגם פיצול נחלה. אך ישנן עוד סוגיות רבות, וגם לאלו שהזכרנו ישנן גם סוגיות נלוות. לכן חשוב מאוד להתנהל בעזרתו של עורך דין מושבים הבקיא בחקיקה והנהלים הרלוונטיים לנחלות חקלאיות.
במאמר זה נדבר בקצרה על הסוגיות של מכירת נחלות חקלאיות, ועל פיצול נחלות. אך על מנת לקבל ייעוץ פרטני, מקיף ומפורט אתם מוזמנים לפנות למשרדינו.
פיצול נחלות
באופן מסורתי נחלה חקלאית מחולקת לשניים, חלק אחד מוקצה למגורי החוכר, והחלק השני מיועד עבור פעילות חקלאית. הדבר מגביל מאוד את החוכרים למשל במקרים של בנים ממשיכים והעברה בין דורית. לשמחתנו כיום ניתן לבצע הליך של פיצול נחלה.
המשמעות של פיצול נחלות היא הפיכת החלק המשמש למגורים לשתי נחלות נפרדות. כך ניתן לבנות מספר יחידות דיור (או מבנים אחרים) גדול יותר ממה שהותר בחוזה החכירה. את הזכויות על השטח המפוצל ניתן להעניק לבן משפחה או צד שלישי. כלומר מכירת נחלה.
על לבצע פיצול נחלות רצוי כמובן לפנות אל עו“ד נחלות; ישנן סוגיות משפטיות שונות וחשוב לבדוק היבטים שונים המשפיעים גם על העלויות. התנאי הבסיסי הוא שבעל הזכויות (החוכר) יצטרף להסדר. ניתן להתחיל בהליך הבירוקרטי של הגשת הבקשה עוד בטרם ההצטרפות להסדר, אך מימוש התכנית לפיצול הנחלה יהיה כפוף להצטרפות על ההסדר ולתנאיו.
את הבקשה יש להגיש אל רשות מקרקעי ישראל והיא דורשת טופס חתום גם על ידי החוכר, וגם על ידי האגודה השיתופית. הטופס צריך לכלול תשריט חלקת המגורים בחלקה א‘, אישור מטעם האגודה, רישום זכויות, התחייבות האגודה לעמידה במכסת יחידות הדיור. יש לשלם על חלקת המגורים לבניה ולהסדיר שימוש לא מוסדר בנחלה כמו מבנים לא חוקיים ושימושים שאינם חקלאיים.
חשוב מאוד להיעזר בייעוץ על ידי עורך דין מושבים ואנשי מקצוע שונים כמו אדריכלים על מנת לערוך את חישובי הכדאיות של צעד זה. חשוב שתהיה לכם תמונת מצב מלאה של עלות פיצול נחלות. זה כולל גם היטל השבחה, דמי היוון ומס רכישה.
מכירת נחלה
מכירת נחלה חקלאית היא עסקה מורכבת בהשוואה לעסקאות נדל“ן אחרות במגרשים פרטיים. יש בה מורכבות הן מבחינת היבטי המיסוי והן מבחינת הזכויות בקרקע. למעשה המוכר מציע עסקת חבילה של כמה זכויות שונות: זכויות ברשות מקרקעי ישראל, יתרת זכויות בניה שלא נוצלו, זכויות המוכר בבתי המגורים הקיימים בנחלה, יתרת זכויות הבנייה למטרות שאינן חקלאיות, קרקעות חקלאיות הקשורות לנחלה וזכויות באגודת המושב. ולגבי האחרון חשוב לציין כי יש צורך בהסכמת האגודה השיתופית של המושב לצורך מכירת הזכויות, דבר שבפני עצמו עלול להוביל לבעיות משפטיות וסכסוכים.
בעסקת מכירת נחלה חקלאית ישנם תשלומים רבים שצריכים לקחת בחשבון:
- מס שבח – בעת המכירה יש לשלם מס שבח. חישובי מס השבח נעשים בצורה נפרדת על מרכיב הבתים ועל מרכיב השטח החקלאי.
- תשלום מס רכישה – יש לשלם מס רכישה לרשות מקרקעי ישראל. גם גן המס מחושב בנפרד לגבי מרכיב הבתים ולגבי מרכיב הקרקע החקלאית. אך בנוסף יש מס רכישה על כל מרכיב ברכישת הזכויות מרשות מקרקעי ישראל.
- תשלום דמי הסכמה – יש לשלם לרשות מקרקעי ישראל תשלום בגובה ⅓ מערך הנחלה (אם אינה מהוונת).
- תשלום מע“מ – יש לשלם לרשות המסים מס ערך מוסף על מרכיב השטח החקלאי ו/או העסקה. מע“מ עבור התמורה על בתי המגורים, ומע“מ עבור זכויות הבנייה למגורים שטרם נוצלו. המע“מ אינו נדרש עבור זכות החברות באגודה.
- תשלום חובות עבר (הסוכנות היהודית, המועצה האזורית והאגודה השיתופית).
- הסדרת שימושים חורגים והסרת חריגות בנייה.
בנוסף יהיו עלויות של מדידת השטח, שכר טרחה עו“ד מקרקעין וכו‘.
עו“ד נחלות
הסוגיות המשפטיות הקשורות למושבים ונחלות חקלאיות הן מורכבות. הן משלבות תחומי חקיקה שונים ורשויות שונות, והתחום כבר עבר שינויים רבים במהלך השנים. זהו תחום שיש בו הרבה מקום לפתרונות יצירתיים ותכנוני מס המנצלים את הכלים שהחוק מתיר בצורה מיטבית.
משרדינו מטפל במגוון סוגיות משפטיות הקשורות לנחלות קרקעיות, סוגיות הכוללות בנים ממשיכים, הפרות בנייה, מכירת קרקע חקלאית ועוד.
משרד עורכי דין מישאל גאון
משרד עורכי דין מקרקעין מישאל גאון מעניק לכם סיוע במגוון סוגיות משפטיות בתחומי המקרקעין. משרדינו מעניק ייצוג ללקוחות פרטים, עסקיים ומוסדיים בתחומים הכוללים: יזמות נדל“ן, הסכם שיתוף במקרקעין, הסכמי קומבינציה, הסכם מול קבלן, השכרת דירות, תמא 38, קניית דירה מקבלן ועוד.
מצאו אותו בגוגל מפות.
