חוזה מכר מקרקעין הוא החוזה המגדיר את כל תנאי עסקת המקרקעין. על פי חוק המקרקעין, עסקאות מקרקעין מחייבות הסכם בכתב. וזהו כמובן דבר מתבקש לאור מורכבות העסקה, הסיכונים והסכומים הגבוהים שבהם מדובר.
בגדול החוזה צריך לאפיין ולהגדיר את כל העסקה בצורה ברורה. הוא חייב להיות מפורט ולעסוק בכל ההיבטים, לא להשאיר שום ספק ושום פרשנות. חוזה טוב יכול למנוע הרבה מאוד בעיות, אך עליו גם לתת מענה לתרחישים שונים של הפרת חוזה.
רבים מחפשים אחר חוזה מכר מקרקעין דוגמא. ובכן, אם חשבתם על העתקת חוזה מכר מקרקעין ולבצע כמה התאמות, בפועל זה קצת יותר מורכב. אתם זקוקים לעורך דין שיערוך הסכם בהתאמה אישית.
חוזה מקרקעין דוגמא
חוזה מקרקעין דוגמא יכול לסייע להבין את המסגרת הכללית ואת הנקודות החשובות שמופיעות בחוזה. אך כפי שאמרנו, אין כאן מקום לסוג של העתק הדבק. כל עסקה שונה במאפייניה ודורשת התאמה אישית של החוזה.
יתר על כן, מכירה של דירה היא לא רק ניסוח חוזה. לפני שאדם רוכש דירה הוא חייב לבצע סדרה של בדיקות, חלקן משפטיות אחרות נוגעות לתחום התכנוני. ביצוע בדיקות אלו הוא דבר קריטי – הן צריכות להתבצע על ידי עורך דין מקרקעין אשר יודע מה בדיוק לבדוק.
במהלך הבדיקות עלולות להתגלות בעיות שונות. על חלקן ניתן להגיד כי הן מכשולים של ממש לעצם קיום העסקה. סוגיות אחרות הן סוגיות שניתן לתקן ולפתור. הן אולי ישפיעו על החוזה או על המחיר, אך הן לא יעצרו את העסקה.
חוזה מכר מקרקעין
להלן המבנה הכללי של חוזה מכר מקרקעין:
- ההסכם מתחיל בזיהוי הצדדים המעורבים בעסקה ובזיהוי הנכס, לצד הכוונה הכללית של החוזה.
- ישנה הצהרה של המוכר והצהרה של הקונה, שתיהן חשובות מאוד. למשל המוכר מצהיר על מצבה של הדירה, מבחינה משפטית ומבחינה תכנונית והנדסית. זה חשוב מאוד מכיוון שאם יתגלה כי הסתיר מידע, זהו חוסר תום לב. אך גם המוכר זקוק להגנות ולכן ישנה הצהרה של הרוכש. למשל הוא מצהיר כי הוא בדק את מצב הדירה והוא מקבל אותה כפי שהיא, ללא טענות כלפי המוכר.
- הגדרת התמורה – יש צורך להגדיר את הסכום שישולם עבור הדירה. יתכן כי הסכום מחולק לכמה תשלומים. בכל מקרה הכל צריך להיות ברור לגבי מועד התשלום וצורת התשלום. מקובל להפקיד כספים בנאמנות לצורכי ביטחון, והכל צריך להופיע בחוזה.
- ייפויי כוח, שטרי מכר וביטול הערת האזהרה – ביצוע העסקה דורש חתימה על מסמכים נוספים לרבות הצהרות לרשויות המס, שטרי מכר להעברת בעלות, ייפוי כוח לטובת הקונים ועוד. מכיוון שאלו הם דברים הכרחיים לקיום העסקה, צריך להזכיר את המחויבות לחתום על מסמכים אלו במסגרת החוזה.
- מסירת החזקה – חלק זה צריך להגדיר את מועד מסירת הדירה. בפועל זה קצת יותר מורכב ממה זה נשמע, למשל נרצה כי בעל הנכס כי הדירה לא תשועבד ולא יוענקו זכויות לצד ג׳.
- תשלומים הוצאות ומסים – ישנם מסים ותשלומים שונים, כמו למשל מס שבח, ארנונה, חשבונות חשמל. חשוב להסדיר את כל הסוגיות הללו. למשל יתכן כי ישנו היטל השבחה שמצופה מהמוכרים לשלם (הרי הם אלו שנהנו מההשבחה), אבל חשוב לבדוק הכל ולקבוע מי משלם. למעשה גם עמלת עורך דין מכירת דירה יכולה להיכנס לפרק זה, וניתן לחלוק את התשלום.
- משכנתא – קבלת המשכנתא, וכל הפעולות שיש לבצע לגבי רישום המשכון, הכל צריך להיכנס אל תוך החוזה.
- פיצויים מוסכמים – סעיף זה עוסק בתרופות להפרות הסכמים. הוא צריך לשמור על האינטרסים של שני הצדדים בצורה מאוזנת ולקבוע את מנגנון הפיצוי במקרה של הפרת החוזה.
אלו הן הנקודות המרכזיות של חוזה מכר מקרקעין, אך כמובן שישנן דקויות משפטיות רבות והכל צריך להתאים לנסיבות הספציפיות של העסקה והצרכים של הקונים והמוכרים. ולכן אין מנוס מפניה אל עורך דין רכישת דירה על מנת לערוך הסכם מכר דירה.
עורך דין מישאל גאון
בכל הנוגע לרכישת דירה או כל סוג של נכס נדל“ן, אתם חייבים עורך דין לענייני מקרקעין. לעורך הדין אחריות רבה לבצע את כל הבדיקות המקדימות ולהבטיח עסקת מקרקעין בטוחה. עריכת חוזה מכר מקרקעין היא חלק מהעניין, אך יש עוד הרבה מעבר לזה.
אם בכוונתכם למכור דירה, פנו למשרד עורכי דין מקרקעין מישאל גאון. משרדינו מנוסה במגוון סוגיות מקרקעין הכוללות התחדשות עירונית, ייצוג לקבלנים ויזמים, רכישת נחלה חקלאית, עו”ד מושבים וכל סוגיה בתחום.
עורך דין מקרקעין ראשון לציון – מישאל גאון בלינקדאין.
חוזה מכר מקרקעין | חוזה מכר מקרקעין דוגמא
