ישנם מקרים רבים בהם אנשים מעוניינים לבצע העברת דירה במתנה ללא תמורה. הסיבות לכך יכולות להיות שונות. לעתים אלו הורים הרוצים להעניק מתנה לילדיהם, למשל מתנת חתונה. ולפעמים ישנם שיקולים אחרים כמו שיקולי מיסוי. לא משנה מה הסיבה, שיקולי המיסוי תמיד נמצאים ושם, וכדאי להתייעץ עם עורך דין נדל“ן לגבי מס על העברת דירה במתנה.
הנושא מעורר שאלות רבות, למשל האם העברת דירה במתנה נחשבת למכירה. במאמר זה נענה על השאלה ונסביר את הנקודות המרכזיות הקשורות לעסקה מסוג זה.
האם העברת דירה במתנה נחשבת למכירה
רבים שואלים האם העברת דירה במתנה נחשבת למכירה, כלומר האם חלים במקרה זה כל מסי המקרקעין (מס שבח ומס רכישה)? התשובה לשאלה היא לא. העברת דירה במתנה אינה נחשבת למכירת דירה. על פי סעיף 62 לחוק מיסוי המקרקעין, מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות ללא תמורה מיחיד לקרובו יהיו פטורים ממס שבח. בהמשך נסביר בנושא מס על העברת דירה במתנה.
אך יחד עם זאת חשוב לשים לב כי הפעולה שהתבצעה היא אכן העברת דירה במתנה ללא תמורה, כפי שמוגדר בחוק המתנות. כדאי גם להכיר את המצבים השונים והחוקים החלים עליהם. למשל ישנם מקרים של העברת נכס במתנה לקטין, העברת דירה בין אחים וכו‘. כל מצב יכול להביא איתו דקויות משפטיות.
ישנן סיבות שונות מדוע לבצע פעולה שכזו, אך תמיד חשוב לפנות קודם כל לייעוץ אצל עורך דין לענייני מקרקעין. הוא יכול לסייע לכם להבין את התמונה המלאה בהקשר הרלוונטי, ולסייע לכם בתכנוני מס אופטימליים.
העברת דירה במתנה ללא תמורה
העברת דירה במתנה אינה נחשבת לעסקת מכר, ולכן אינה מחויבת במסים כמו כל עסקת מקרקעין. זוהי לא חייבת להיות דירה, זה יכול להיות גם נכס מקרקעין אחר. אך הנקודה החשובה היא שהפעולה צריכה לענות על ההגדרה של מתנה כפי שהיא מופיעה בחוק המתנות.
על פי חוק חוק המתנה, התשכ“ח 1968 אסור שתהיה שום תמורה בעד הנכס, לא עתידית ולא באמצעות צד שלישי. כל חריגה מתנאי זה תשנה באופן מהותי את העסקה ותשפיע על סוגיות המיסוי.
העברת דירה במתנה ללא תמורה צריכה להיעשות באמצעות מסמך משפטי. יש להכין תצהיר העברה ללא תמורה, וגם תצהירים לרשויות המס ועוד תצהירים שונים התלויים באופי העסקה. לעתים יש גם צורך ברישום הערת אזהרה.
רצוי גם לערוך הסכם מתנה באמצעות עו“ד מקרקעין. הסכם זה כולל את התנאים בין הצדדים והוא יכול גם לכלול תנאים המאפשרים חזרה מהמתנה, או הגבלות על מקבל המתנה לגבי השימוש בנכס.
מס על העברת דירה במתנה
כאשר אדם מוכר דירה, כל עוד אינו עומד בתנאי הפטור, עליו לשלם מס שבח מתוך הרווח הריאלי. אך מה לגבי מס על העברת דירה במתנה?
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות ללא תמורה מיחיד לקרובו יהיו פטורים ממס שבח.
מי שזכאי לפטור ממס שבח יהיו בני זוג, הורים לילדיהם או ילד להורה, וסבים לנכדים. בהקשר זה יש להדגיש כי החוק מחריג בזכויות העברת דירה ללא תמורה בני זוג נשואים.
לגבי העברת דירה בין אחים, רק כאשר הזכות המעוברת ניתנה מהורה או סב, בירושה או ללא תמורה.
ומה לגבי מס רכישה?
למרות שמדובר בהעברת נכס ללא תמורה, זוהי עדיין עסקת מקרקעין ולכן היא חייבת במס רכישה. אך זהו אינו מצב רגיל. על פי חוק מיסוי מקרקעין, תקנה מס 20, מקבל המתנה העונה על ההגדרה של קרוב, יידרש בתשלום מס מופחת, שליש מהמס הרגיל שהיה משלם אילו אין יחסי קרבה.
מבחינת החוק, קרובים הם בני זוג (לרבות מי שהיה בן זוג במשך 6 חודשים שקדמו להעברת הנכס), הורים, ילדים, בני הזוג של הילדים, אחים ואחיות.
בהקשר של מס על העברת דירה, יש להתייחס גם למצב שבו מוכרים את הדירה לאחר הענקת המתנה. במקרה זה המחוקק מנסה למנוע ניצול לרעה של החוק, ולכן קובע תקופת צינון. מקבל המתנה פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה, רק בתנאי שעמד בתנאי תקופת הצינון.
במידה והדירה לא שימשה למגורי המוכר – תקופת הצינון היא 4 שנים.
אם הדירה שימשה למגורי המוכר – תקופת הצינון היא 3 שנים מהמועד בו החל לגור בדירה כשהוא בעל הדירה.
במקרה בו המוכר קיבל את הדירה לפני גיל 18 (הענקת דירה במתנה לקטין), מניין שנות הצינון מתחילות מיום שמלאו לו 18.
העברת דירה במתנה
העברת נכס במתנה נתונה לביקורת של רשות המסים. החשש של רשויות המס הוא שאנשים ישתמשו בכלי זה על מנת להתחמק מתשלום מס.
כאשר רשויות המס רואות כי נותן המתנה ממשיך ליהנות מהנכס, הדבר מעורר נורת אזהרה. למשל אם לאחר הענקת המתנה, המעניק נהנה מדמי שכירות הדבר מושך את תשומת הלב של רשויות המס.
לעתים אנשים מכניסים התניות מסוימות בהסכם המתנה, למשל תנאים לגבי השימוש בנכס הדורשים את הסכמתו של נותן המתנה. למרות שהדבר מותר, ויכול להיות לגיטימי במקרים מסוימים, גם זוהי נורת אזהרה מבחינת רשויות המס.
רשות המסים משתמשת במבחן השליטה, זוהי הדרך שלה לשפוט האם מדובר במתנה או העברה לצורך התחמקות ממס. רשות המסים בודקת מי ממשיך לנהל ולהתנהל בנושא הדירה. למשל מי משלם את המשכנתה, מי מנהל את העסק (למשל חיפוש שוכרים), מי נהנה מדמי השכירות וכו‘.
למידע נוסף אתם מוזמנים לפנות אל משרד עורכי דין מקרקעין מישאל גאון.
עקבו אחרינו גם ברשתות החברתיות
