הסכם שכירות דירה מגדיר את מערכת היחסים בין המשכיר לשוכר. ההסכם צריך להגדיר את כל תנאי השכירות ולוודא שהזכויות של כל צד יובטחו. ישנם דברים החשובים עבור בעלי הנכסים, וישנם דברים החשובים עבור השוכרים. הפעם שמנו דגש על כמה נקודות חשובות עבור בעלי הנכסים.
מכיוון שהנושא מורכב, אנו תמיד ממליצים לערוך חוזה בעזרתו של עורך דין נדלן. אנו מודעים לכך כי היום מקובל לחפש חוזה שכירות בלתי מוגנת קובץ word, אך שום הסכם סטנדרטי לא יוכל לתת מענה מדויק למכלול הסיכונים הקיימים בעסקה.
הסכם שכירות דירה
בין אם נעזרתם בעורך דין חוזים, או הסתמכתם על חוזה שכירות סטנדרטי להדפסה, להלן כמה נקודות חשובות שהחוזה צריך להתייחס אליהן. אך נציין מראש כי אין זה תחליף לייעוץ משפטי, תמיד מומלץ לפנות אל עורך דין מקרקעין לצורך ניסוח חוזה שכירות בלתי מוגנת.
- זכויות השכירות – באופן טבעי הכוונה היא להעמיד דירה לשכירות למטרות מגורים. אך על מנת לא להיות מופתעים ולגלות כי הדירה משמשת לפעילות עסקית או מטרה אחרת, חשוב לציין זאת במפורש בחוזה. חשוב גם לציין כי הזכויות הן אישיות של השוכרים, והם אינם רשאים להעביר את הזכות לצד שלישי.
- מצב הדירה – חוזה השכירות צריך לכלול הצהרה על מצב הדירה. המטרה של סעיף זה היא למנוע כל מיני טענות עתידיות של השוכרים. עליהם להצהיר כי בדקו את הדירה וסביבתה, ומצאו אותה כמתאימה עבורם במצבם הנוכחי. הם גם צריכים להתחייב לשמור על הדירה כפי שהיא, יש לציין כי לכל שינוי או עבודת שיפוצים יש צורך לקבל את אישורכם. יש לציין גם כי במידה ובוצעו שינויים שלא בהסכמתכם, על השוכרים לשאת בהוצאות של החזרת המצב לקדמותו.
- להגדיר נכון את דמי השכירות – מקובל לתמחר את הדירות על פי שכר דירה חודשי, אך לעתים יש לשים לב לדקויות משפטיות על מנת למנוע בעיות עתידיות. עורכי דין מקרקעין ממליצים לרשום את שכר הדירה השנתי, ולציין כי ישולם ב 12 תשלומים חודשיים שווים. לכאורה זה נשמע אותו הדבר, אך ניסוח נכון יבטיח כי תקבלן את מלוא שכר הדירה במקרה שהשוכרים יחליטו לעזוב לפני תום תקופת השכירות. כמובן שהמטרה שלכם אינה להקשות על השוכרים, ולכן מקובל להציע להם את האפשרות למצוא שוכרים אחרים במקומם כאשר הם מעוניינים לסיים את תקופת השכירות.
- הארכת תקופת שכירות – הסכם שכירות דירה עשוי לכלול גם סעיף המתייחס להארכת תקופת השכירות. בסך הכל בתור בעלי נכסים ברוב המקרים יש לכם עניין בהארכת תקופת השכירות. אם לא היו בעיות חריגות עם השוכרים, הארכת החוזה תאפשר לכם להמשיך ליהנות מהכנסה חודשית ומבלי צורך לטרוח ולמצוא דיירים חדשים. אך חשוב לציין בחוזה מועד שבו הם יצטרכו להודיע האם ירצו להאריך את החוזה. התראה של חודשיים היא סבירה, כך תוכלו לדעת האם אתם צריכים להתחיל לחפש שוכרים חדשים או שלא. כדאי גם לכלול את הזכות להעלאת דמי השכירות בתקופה הנוספת.
- תשלומים שוטפים – מלבד דמי השכירות ישנם גם תשלומים שוטפים, כמו למשל תשלום עבור חברת החשמל, תשלומי ארנונה, ועד בית ועוד. בדרך כלל מקובל להטיל את האחריות לתשלומים אלו על השוכרים, למעט מקרים של הסכם שכירות קצר למטרות נופש. חשוב להגדיר אלו תשלומים הם באחריותם של השוכרים, אך הדאגה העיקרית היא שהשוכרים יעזבו את הנכס ויותירו אתכם עם חובות. אחת האפשרויות היא לדרוש המחאות פתוחות לטובת אותם גופים (חברת חשמל, עירייה וכו‘). צריך לחשוב על הפרטים הקטנים, ואפילו לציין בחוזה כי על השוכרים לשמור את הקבלות המוכיחות כי התשלומים שבאחריותם בוצעו.
- נזקים בדירה – תמיד יתכנו מצבים שבהם יגרמו נזקים בדירה במהלך תקופת השכירות. על מנת למנוע מחלוקות חשוב להגדיר במדויק מי אחראי לתיקונים בדירה. מקובל שבעל הנכס יישא באחריות לתיקונים הקשורים לבלאי טבעי של הדירה, ואילו בעיות אחרות שנגרמו מרשלנותם או אשמתם של השוכרים יחולו על השוכרים. לדוגמה בעיות איטום בגג הן באחריותו של בעל הנכס. אך חורים בקיר בעקבות קידוח להתקנת מעמד טלוויזיה שביצעו הדיירים, יהיו באחריותם. חשוב לציין בחוזה כי באחריות השוכרים להודיע על כל נזק בהקדם. למשל נזילת מים שלא תטופל, מכיוון שהשוכרים לא טרחו ליידע אתכם, עלולה לגרום לנזקים כבדים.
אלו הם רק חלק מההיבטים המשפטיים שצריכים להיכלל בחוזה שכירות, אך ישנם עוד רבים אחרים. תמיד נדרשת התאמה אישית לנסיבות, כך שמה שנראה כפתרון מהיר (כמו חוזה שכירות בלתי מוגנת קובץ word) בדרך כלל אינו עונה באופן מלא על הצרכים המיוחדים של הנכס.
חוזה שכירות סטנדרטי להדפסה
אם בחרתם לחפש חוזה שכירות סטנדרטי להדפסה, עליכם לוודא כי החוזה קובע גם את הביטחונות עבורכם. רבות מהתביעות המשפטיות של בעלי דירות נגד שוכרים קשורות לחובות, ורבות מהתביעות ניתן היה למנוע באמצעות הביטחונות המתאימים.
מקובל להשתמש בערבות בנקאית, ויש לזה יתרון עבור בעל הנכס. כאשר אדם מחזיק בערבות בנקאית, הוא יכול לממש אותה על פי דרישה, מבלי צורך להוכיח הפרת חוזה או נזק. אך מנגד הדבר עשוי להיות בעייתי עבור השוכרים, המשמעות של זה היא תפיסת מסגרת אשראי לאורך זמן. ישנן גם אפשרויות אחרות כמו המחאה בנקאית, שטר חוב או שייק ביטחון.
חשוב מאוד להזכיר בחוזה את הנסיבות בהן המשכיר רשאי לממש את הביטחונות. זה חייב להיות מוגדר במדויק.
חוזה שכירות בלתי מוגנת קובץ word
חוזה שכירות להורדה מהאינטרנט נראה כמו חיסכון בבעלויות, אך בפועל הוא פתח לבעיות משפטיות רבות העלולות להתגלות בהמשך. אנו מזמינים אתכם למשרד עורכי דין מישאל גאון, כאן תוכלו לקבל עזרה בכל סוגיות הנדל“ן והמקרקעין. אנו מטפלים במגוון סוגיות הכוללות : הסכם שכירות בלתי מוגנת, הסכם מכר דירה, רכישת דירה מקבלן, התחדשות עירונית, הסכמי קומבינציה, תוספת מרפסת שמש ועוד.
עקבו אחרינו גם בפייסבוק
