קניית דירה מקבלן היא אחת האפשרויות העומדות בפני מי שמעוניין לרכוש את דירת החלומות שלו, או אולי דירה להשקעה. עבור אנשים רבים זוהי האפשרות הנוחה ביותר, החוסכת כאבי ראש רבים. וכמובן, הדירות הללו הן ממש חדשות מהקופסה, ובהנחה שאין בהן ליקוי בנייה תוכלו ליהנות מדירה ללא שום בעיות תחזוקה (לפחות לא בזמן הקרוב).
כמובן שלא רק רכישת דירה מקבלן היא האפשרות העומדת בפניכם. אתם גם יכולים לרכוש מגרש ולחפש קבלן מפתח לצורך הבנייה או לחפש דירה מיד שנייה. לא משנה באיזו דרך תבחרו, תמיד תזדקקו לעזרתו של עורך דין מקרקעין. זה יכול להיות לצורך ביצוע בדיקות נאותות משפטית ועריכת חוזה קניית דירה מקבלן, כמו גם חוזה לדירה מיד שנייה או כל עסקת נדל“ן אחרת.
חוזה רכישת דירה מקבלן
הדבר הראשון שאפשר להגיד על חוזה קניית דירה מקבלן הוא לגבי זהות עורך הדין שעורך את החוזה. הקבלנים הם בדרך כלל חברות גדולות ומסודרות, ובתור כאלה יש להם את עורכי הדין שלהם המנסחים עבורכם חוזה. נשמע כמו דבר טוב החוסך לכם הוצאות. אך בפועל החוזה הוא מסמך משפטי ארוך ומורכב. הוא יכול להיראות לכם טוב, אך אין לכם את הידע המשפטי והניסיון בשביל להבין את כל סעיפיו. הוא נוסח על ידי עורכי דין המועסקים על ידי הקבלן וכל תפקידים הוא להבטיח את האינטרס של הקבלן.
לכן בעת רכישת דירה מקבלן אתם חייבים עו"ד מקרקעין מטעמכם. במילים פשוטות זה מי ששומר על הגב שלכם ומבטיח כי אתם חותמים על חוזה המעגן את כל זכויותיכם ומעניק לכם את מנגנוני ההגנה אל מול כל תרחיש אפשרי. זה עשוי לחסוך לכם הרבה מאוד כאבי ראש בעתיד, ולהעניק לכם שקט נפשי בהווה.
קניית דירה מקבלן
בעת רכישת דירה מקבלן כדאי להבדיל בין שני מקרים, המקרה הראשון הוא המקרה בו הדירה כבר נבנתה ואתם יכולים לקבל אותה באופן מיידי, לאחר הסדרת החוזה והתשלום כמובן. והמקרה השני הוא פרויקט בניה שנמצא בחיתוליו. בשל העלויות הגבוהות של פרויקטים בתחום הבנייה, מקובל מאוד להציע דירות למכירה עוד בטרם הסתיים הפרויקט, ולעתים בשלבים ראשוניים מאוד.
במקרה השני הסיכון הוא כפול, לפני שחותמים על חוזה רכישת דירה מקבלן יש לוודא הרבה מאוד פרטים על מנת לא לסכן את כספכם. למשל עליכם לבדוק האם ישנם אישורי בנייה, האם הקבלן רשום כחוק, האם לקבלן יש איתנות פיננסית ואת הניסיון בפרויקטים מסוג זה. בוודאי לא תרצו להגיע למצב שבו הבנייה הופסקה בגלל שלקבלן אזלו המזומנים. אפילו צריך לוודא שחברת הבנייה היא אכן בעלת הקרקע ואין עליה שעבודים. איפה בודקים, אך בודקים ומה בדיוק בודקים… אל דאגה, בשביל זה בדיוק ישנם עורכי דין לענייני נדל“ן.
וזוהי רק ההתחלה, יש צורך לבדוק עוד פרטים רבים לגבי המפרט של הדירה, לגבי לוחות הזמנים, ההצמדות לדירה, המעלית, מה כלול ומה לא כלול.
חוזה קניית דירה מקבלן
אז יכול להיות שנפגשתם עם הקבלן והתרשמתם באופן חיובי. תהיו בטוחים שהקבלן יעשה הכל על מנת ליצור רושם חיובי, אך זהו אינו תחליף לבדיקות הנאותות המשפטית. אבל על מנת לא לעכב את הדברים ולא לפספס את הדברים, הקבלן יכול להציע לכם בינתיים לעשות ”רק“ זיכרון דברים. אתם יודעים ככה באופן כללי… רגע זהירות!
זיכרון דברים נשמע כמו דבר תמים. הוא אמנם אינו מפורט כמו חוזה רכישת דירה מקבלן, אך זהו בדיוק מקור הבעיה. זיכרון דברים, למרות שנשמע כמשהו תמים, הוא מסמך משפטי מחייב. אין שום סיבה לחתום על זיכרון דברים. בסופו של דבר תצטרכו לבחון את פרטי העסקה לעומק, ואם תחליטו לסגת מהעסקה, אתם תידרשו לשלם פיצויי הפרת חובה. יתכן כי ישנם מקרים בהם אכן יש רצון לחתום על זיכרון דברים, אך בוודאי שלא עושים זאת ללא התייעצות עם עורך דין נדל"ן.
באופן דומה גם חוזה קניית דירה מקבלן הוא לא דבר שממהרים לחתום עליו. זהו לא משהו שתרצו לרפרף בו במשרד הקבלן ולמהר לחתום. יש לקחת את הזמן, לקרוא בעיון ולהיעזר בעורך דין. גם אנשי מקצוע נוספים באים בחשבון כמו מהנדסים ואדריכלים.
החוזה שמציע לכם הקבלן בדרך כלל כולל כל מיני התחייבויות, ולצידן הזכות של הקבלן לא לעמוד בהתחייבויות הללו. אך כמובן הכל בשפה משפטית מפולפלת שאינה מאפשרת לכם להבין זאת. לכן אתם חייבים עזרה משפטית בעת קניית דירה מקבלן.
רכישת דירה מקבלן
חשוב לדעת כי חוזה רכישת דירה מקבלן חייב לכלול כמה נספחים חשובים הכוללים מפרט טכני של הדירה, תכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים/כניסה וקומת גג; תכנית המגרש והוראות תחזוקה למערכות הבניין ולחומרי הגימור בדירה. הדברים הללו הם דרישה על פי חוק – חוק המכר (דירות), התשל“ג-1973.
להלן כמה דגשים נוספים וחשובים שיש לבדוק בחוזה:
מחיר הדירה – המחיר חייב להיות סופי ולכלול כל תשלום נלווה.
אפשרות לשינויים בדירה – וודאו כי החוזה מאפשר לכם לבקש מן הקבלן שינויים ותוספות. זהו נושא בפני עצמו, בקשות השינוי צריכות להיעשות בכתב והעלויות שלהן צריכות להיות ברורת.
הצמדות – בדקו מהן ההצמדות, כמו חניה ומחסן. וודאו שהן נכללות במחיר ושגם מיקומן כתוב בחוזה.
חיבור לתשתיות – גם חיבור למערכות מים, חשמל, גז וטלפון עולים כסף. סביר שהן יהיו חלק מהעלויות בחוזה, אך וודאו שאתם משלמים רק על חיבור הדירה ולא על חיבור הבניין.
איחור במסירה – חוזה קניית דירה מקבלן חייב לכלול תאריך מוגדר למסירת הדירה. מקובל לקבוע מנגנוני פיצוי על אי עמידה בזמנים. וודאו שיש פיצוי כזה ובדקו גם מתי וכיצד ישולם.
רישום בטאבו – על הקבלן להתחייב גם על תאריך לצורך רישום הבעלות על שמכם.
ועוד הערה, קבלנים עשויים לנסות להכניס בחוזה סעיף הקובע כי קבלת הדירה היא ההוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם. היזהרו מסעיף שכזה.
קניית דירה מקבלן ללא סיוע משפטי היא הרפתקה מסוכנת!
זקוקים לעזרה משפטית? דין למכירת דירה או קנייה? הגעתם אל המקום הנכון.
מצאו אותו בגוגל מפות.
