קבוצות רכישה הן סידור מקובל בפרויקטים בתחום הנדל“ן. לא אחת הנושא עלה לכותרות, ולעתים בהקשרים שליליים המביאים סיפורים על אנשים אשר החלום שלהם הפך לסכסוכים משפטיים יקרים, ואנשים אשר איבדו את כל הונם בעסקאות אלו. אמנם קבוצת רכישה יכולה להיות הזדמנות לעסקה משתלמת, אך מנגד קיימים גם סיכונים רבים.
במאמר זה נסביר את הקונספט של קבוצת רכישה, ומדוע חשוב להתנהל באמצעות עו“ד קבוצת רכישה.
אז מהי קבוצת רכישה?
כאשר קבוצה מסוימת של אנשים מתאגדת יחדיו לצורך רכישת מקרקעין ופרויקט בניה על נכס המקרקעין, זוהי קבוצת רכישה. בדרך כלל אנו מדברים על דירות, אך אלו יכולים להיות גם פרויקטים של נדל“ן מסחרי. אחד הצדדים לעסקה הוא קבלן אשר בונה עבורם את הנכס, ובסיום הפרויקט, כל אחד מחברי הקבוצה מקבל נכס בפרויקט.
היתרון הגדול של קבוצות רכישה נמצא בהיבטי המיסוי, משם נובע היתרון הכלכלי של העסקה ההופך אותה לכדאית.
קבוצות רכישה
כיצד זה עובד?
בשלב הראשון בעלי המקרקעין חותמים על הסכם אופציה מול היזם המשמש כגורם המארגן של הקבוצה. הסכם האופציה מקנה ליזם את הזכות לרכוש את המקרקעין. הוא משלם להם את מחיר המימוש של המקרקעין. בשלב זה גם מגדירים את הסכם המכר העתידי שיחתם בן הצדדים.
השלב השני דורש עורך דין מקרקעין להכנת הסכם שיתוף. שלב זה גם דורש שמאי מקרקעין אשר יכין חוות דעת המשמשת לקביעת אופן חלוקת הזכויות במקרקעין.
בשלב הבא היזם פונה אל הציבור ומציע לרכוש זכות לדירה במסגרת קבוצת רכישה. מי שמעוניין להשקיע מתבקש לחתום על הסכם השיתוף, הסכם המכר והסכם סיחור האופציה. במסגרת החוזים הללו חברי קבוצת הרכישה נדרשים להעביר תשלום, אותו מפקידים בנאמנות.
השלב השלישי הוא סגירת קבוצת הרכישה. הוא יכול להתרחש לאחר שנרכשו מלוא הזכויות במקרקעין, או כאשר מתקרב מועד המימוש של האופציה. יתכן כי מגיע המועד ועדיין ישנן זכויות שלא נרכשו, במקרים אלו בדרך כלל היזם רוכש את יתרת הזכויות.
בשלב הרביעי מתבצע מימוש של האופציה. הסכם השיתוף נסגר ונחתם הסכם לסיחור האופציה לחברי הקבוצה באמצעות ייפוי כוח, כמו גם הסכם המכר מול בעלי המקרקעין.
לאחר השלמת הצעדים הללו יש לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים, לדווח לרשויות המס על הסכם המכר, הסכם השיתוף והסכם סיחור האופציה.
היתרונות של קבוצת רכישה
בשנים האחרונות חלו מספר שינויים, וקבוצות רכישה אינן אטרקטיביות כמו בעבר. רשות המסים סתמה פרצות בחוק והקבוצות פחות אטרקטיביות, אך עדיין יש בהן יתרונות משמעותיים והן עדיין כדאיות מבחינה כלכלית. אך זאת בתנאי שהכול נעשה כהלכה.
לחסוך בדמי תיווך (רווח יזמי) – רבים מהפרויקטים בתחום הנדל“ן נעשים מול יזמים, שאינם עוסקים בפועל בהקמה, אלא עובדים מול קבלנים. על פי הסטטיסטיקות הרווח היזמי יכול להגיע ל 25% ממחיר הדירה אותו משלמים הרוכשים. קבוצות רכישה מאפשרות לחסוך את אותם פערי תיווך.
חיסכון בעת רכישת הקרקע – כאשר יזמים רוצים להקים פרויקט ובמסגרת פעילותם העסקית הם רוכשים קרקע, עליהם לשלם מע“מ על העסקה. אך כאשר מדובר בקבוצת רכישה, הדברים מתנהלים בצורה שונה. הרכישה של הקרקע, במידה ונרכשה על ידי אנשים פרטיים מאדם פרטי, עשויה להיות פטורה מתשלום מע“מ. לא כל מקרה ישנו פטור מהמע“מ, לכן חשוב לבדוק זאת באמצעות עו“ד קבוצת רכישה. במידה וישנו תשלום מע“מ, הוא חל על המוכר ויש לציין זאת בחוזה. במקרה אחר של רכישת דירה מקבלן בצורה הסטנדרטית, אתם מחויבים במע“מ.
ישנם יתרונות נוספים, שאינם בהיבט הכלכלי. למשל כאן יש לכם השפעה על הליכי התכנון. כאשר רוכשים דירה מקבלן, מפרט הדירות זהה. לכל היותר יש לכם כמה אפשרויות בחירה, אך על מנת לחסוך עלויות הדירות נבנות באופן זהה. ואילו במקרה זה יש לכם את ההזדמנות להתאמה אישית של הנכס לצרכים שלכם. כל אחד יכול לעצב את הדירה לפי טעמו ולא לפי סטנדרט אחיד.
החסרונות של קבוצת רכישה
כמו בכל דבר בחיים ישנם גם חסרונות שצריך להיות מודעים אליהן. לעתים ישנן קבוצות רכישה גדולות, דבר היוצר בעיות בניהול ובארגון. חוסר הסכמה בין הצדדים עשוי לעכב את הפרויקט ולטרפד החלטות.
לצורך ההתנהלות המסודרת נבחרת קבוצה של נציגים המלווים את התהליך. אלו הם חברי קבוצת הרכישה שלקחו על עצמם את התפקיד בהתנדבות וללא שכר. ובדרך כלל אין להם ניסיון בדברים הללו.
קיימת גם תלות הדדית של חברי הקבוצה. אם למשל אחד מחברי הקבוצה נקלע לחובות ומוטלים עליו עיקולים ושעבודים, הדבר יכול להשפיע על הפרויקט. בנוסף, אם מישהו מחברי הקבוצה ירצה למכור את הזכות לדירה, על פי התקנות עליו קודם כל להציע זאת לחברי הקבוצה לפני שהוא מחפש רוכש חיצוני. וכל גורם חדש דורש את אישור הגורם המממן.
עו”ד קבוצת רכישה
בנוסף לחסרונות שהזכרנו, קיימות גם סכנות של ממש. לא אחת אנו שומעים על מארגני קבוצות המטעים את הלקוחות באמצעות מצגי שווא והסתרת מידע. גם העלות הסופית יכולה להשתנות, ובפועל יתכן כי תשלמו יותר מאשר רכישת דירה מקבלן.
אם תרצו לבחון את העסקה ואת כדאיותה בזהירות, חשוב לפנות אל עו”ד קבוצת רכישה. משרד עורכי דין מישאל גאון מביא איתו ניסיון רב בתחום הנדל“ן וליווי קבוצות רכישה.
עקבו אחרינו גם בפייסבוק
