הפעם נדבר על חוזה מכירת דו משפחתי. האם המקרה של הסכם מכירת דו משפחתי שונה מעסקאות מקרקעין אחרות? האם יש צורך לעשות זאת באמצעות עורך דין מכירת דו משפחתי (עורך דין מקרקעין) או שכל עורך דין חוזים יכול לעשות זאת?
לפני שנצלול לעומק הדברים נתחיל מהשאלה הקלה ביותר – האם יש צורך בעורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין או האם כל עורך דין יכול לעשות זאת. בוודאי שיש צורך בעורך דין שהתמחה בתחום המקרקעין ושולט בכל החקיקה הרלוונטית ופסקי הדין. הרי לא תעשו ניתוח לב עם רופא שיניים או רופא משפחה, זה מחייב התמחות. וכאן גם התשובה שלכם.
הסכם מכירת דו משפחתי
בנייה צמודת קרקע היא עסק יקר, זאת בהתחשב במיעוט הקרקעות הפנויות לבנייה במדינת ישראל. בגלל עלות הקרקע אנו מחפשים אחר הדרכים לנצל יותר אותה בצורה טובה יותר, וכך אנו מתמקדים בבנייה לגובה. אך ישנו גם פתרון המאפשר להוזיל במעט עלויות של בניית בית פרטי, והוא בנייה דו משפחתית.
באמצעות בניית שתי יחידות דיור על קרקע אחת, ניתן לספק את החוויה הקרובה ביותר לבית פרטי, וזאת בעלות מעט נמוכה יותר. אך שתי יחידות דיור על יחידת קרקע אחת בעצם יוצרות מצב של בעלות משותפת. זהו מצב משפטי שונה ממצב של בית פרטי, ומכאן מתחילות בעיות משפטיות שונות המשפיעות גם על מכירת דו משפחתי.
כאשר ישנה בעלות שוויונית על הקרקע, מבחינה משפטית שום משפחה אינה יכולה לעשות בנכס ככל העולה ברצונה ללא הסכמת המשפחה השנייה. ואפשר להגיד שזהו עניין של זמן עד שיצוצו מחלוקות.
ואחת המחלוקות האפשרויות, והצפויה ביותר, היא כאשר אחת המשפחות מעוניינת למכור את חלקה – אי אפשר למכור קרקע בבעלות משותפת ללא הסכמת כל הבעלים, ולכן צריך עורך דין מכירת דו משפחתי אשר יביא את הפתרון המשפטי המתאים.
חוזה מכירת דו משפחתי
הפתרון למצב של ריבוי שותפים הוא עריכת הסכם שיתוף במקרקעין. ריבוי שותפים הוא מצב המקשה על קבלת ההחלטות, וכל מקרה שבו יש יותר מבעלים אחד הוא מצב של ריבוי נכסים. אנו מדברים על מכירת הנכס, אך ריבוי שותפים יכול לשתק את פיתוח הנכס באופן כללי ולהשפיע על מהלך החיים התקין של המשפחות.
אילו בעיות עשויות להתעורר ? כאשר לנכס ישנו ריבוי בעלים אתם צפויים לפגוש את הבעיות הבאות:
אי אפשר להוציא היתר בניה – על פי חוק תצטרכו לקבל את הסכמת כל הבעלים. לא תוכלו להגיש בקשה להיתר בניה במידה והשכן לא חתם. כך שבפועל זה כמעט בלתי אפשרי להוציא היתר בניה.
הבנק לא נותן משכנתא – בשביל לקבל משכנתא תצטרכו שכל בעלי הנכס יחתמו על המשכנתא. ותראו לי אדם שיקח משכנתא עבור השכן…
מצב בעייתי במקרה שאחד הבעלים מסתבך בחובות – אם השכן שלכם יכנס להליך חדלות פירעון, הדבר יהפוך להיות בעיה עבורכם וישפיע עליכם.
ובאופן כללי הניסיון מראה כי טענות הדדיות על חריגות בנייה והסרת גבול הן דבר שכיח ביחידות דיור דו משפחתיות (כאשר אין הסכם שיתוף).
לכן, בטרם עריכת חוזה מכירת דו משפחתי, יש להסדיר את הנושא באמצעות עריכת הסכם שיתוף במקרקעין. ללא הסכם איתו שכזה, המכירה גם לא תהיה כדאית – ערך הנכס יהיה נמוך.
עורך דין מכירת דו משפחתי
על מנת להימנע מבעיות משפטיות ולאפשר מכירה של בית דו משפחתי בלי בעיות, יש לפנות אל עורך דין לענייני מקרקעין ולערוך הסכם שיתוף במקרקעין. אין צורך לחכות ליום שבו רוצים למכור את היחידה, מוטב להסדיר זאת כבר בעת רכישת המגרש והבנייה – כלומר להיות מוכנים לעתיד.
עו“ד מקרקעין יסייע לכם לערוך הסכם שיתוף אשר יגדיר את כל מערכת היחסים בין השותפים. מדובר בהרבה יותר מאשר מכירת הדירה, זוהי הדרך ליחסי שכנות טובים.
האם ישנן אלטרנטיבות אחרות?
כן, ניתן גם לפתור את הבעיות בצורות אחרות, ולכן מוטב להתייעץ עם עורך דין באופן אישי ולבחון את היתרונות והחסרונות של כל פתרון. אפשרות שנייה יכולה להיות רישום בית משותף, ממש כמו בניין מגורים. ואפשרות שלילית תהיה דווקא חלוקה של יחידת הקרקע לשתי יחידות נפרדות (פרצלציה).
רכישת דו משפחתי
ולסיום, כמה מילים עבור אלו החושבים לרכוש דו משפחתי. גם עליכם לפנות אל עורך דין לענייני מקרקעין על מנת לבצע את העסקה בצורה בטוחה. באופן כללי כל עסקת מקרקעין דורשת עורך דין שיבצע בדיקות ויבטיח כי הכל מתנהל בצורה כשורה. אך במקרה של דו משפחתי ישנן בדיקות נוספות שעל עורך הדין לבצע.
משרד עורכי דין מישאל גאון מציע את שירותיו המשפטיים לכל בעלי הנכסים המבקש למכור או להציע נכסים להשכרה, ועבור כל אלו המחפשים להשכיר או לרכוש נכס. עורך דין נדלן ראשון לציון, מישאל גאון, מביא איתו ניסיון עשיר בכל תחומי המקרקעין לרבות: חוזה שכירות בלתי מוגנת, ייצוג קבלנים ויזמים, קבוצות רכישה ועוד.
המשרד גם בפייסבוק
חוזה מכירת דו משפחתי | עורך דין מכירת דו משפחתי | הסכם מכירת דו משפחתי
